Агент при купле продаже

admin

Траты при оформлении договора купли продажи и совершения этой сделки в МСК, СПБ и других регионах РФ

Купля-продажа земельного участка (ЗУ) с домом мало отличается от сделок с другой недвижимостью.

При заключении такой сделки необходимо собрать пакет определенных документов, подписать договор, произвести денежный расчет и передать дом и ЗУ покупателю.

Основные затраты

При проведении сделки по купле-продаже ЗУ с домом необходимо представить целый ряд документов, в состав которого входят:

  • Договор продажи;
  • Удостоверение на право собственности;
  • Технический паспорт на дом;
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Выписка из ЕГРП.
  • Купля — продажа ЗУ с домом включает следующие основные этапы:

  • Оценка объектов продажи;
  • Приготовление и проверка документов;
  • Подписание предварительного договора (ПД);
  • Подписание основного договора (ОД);
  • Передача денег;
  • Регистрация;
  • Оплата НДФЛ.
  • Основные затраты, которые возникают при купле-продаже ЗУ с домом, следующие:

  • затраты, связанные с оформлением договора нотариусом;
  • затраты на регистрацию прав перехода собственности;
  • выплата НДФЛ.
  • Кроме основных затрат, возможны и другие затраты.

    Например, затраты на получение выписки из ЕГРП при подготовке документов, затраты на аренду банковской ячейки при передаче денег, затраты на проверку подлинности купюр передаваемой суммы денег.

    Цены при купле-продаже

    По закону договор купли–продажи (ДКП) необязательно заверять у нотариуса.

    Кроме того, юристы нотариальной конторы могут быстро и точно оформить все документы, освободив продавца и покупателя от лишних хлопот. Но услуги нотариуса стоят недешево.

    Эти услуги состоят из двух частей:

  • плата в пользу государства;
  • плата за услуги нотариуса.
  • Первая часть платы определена законом о нотариате и является фиксированной суммой для всех регионов страны.

    Вторая часть платы определяется самими нотариусами и зависит от объема работы, их квалификации и условий на рынке нотариальных услуг.

    При составлении договора в нотариальной форме по сделкам, для которых не требуется обязательного заверения нотариусом, величина оплаты сильно отличается при продаже ЗУ с домом близким людям и третьим лицам.

    В первом случае плата составляет 3000 руб. + 0,2% от стоимости недвижимости (СН) при СН ≤10 млн. руб. и 23000 руб. + 0,1% от СН при СН >10млн. руб.

    При продаже ЗУ с домом третьим лицам плата в бюджет равна 3000 руб. + 0,4% от СН (при СН ≤ 1млн. руб.), 7000 руб. + 0,2% от (СН-1 млн. руб.) для СН от 1 до 10 млн. руб. и 25000 руб. + 0,1% от (СН – 10 млн. руб.) для СН> 10 млн. руб.

    Во всех случаях сумма уплаты не должна превышать 50 000 руб.

    В среднем, за свои технические услуги нотариус может запросить от 10000 до 15000 руб.

    В состав комплексных услуг по обеспечению купли-продажи обычно входят такие услуги:

  • подготовка и проверка необходимых документов;
  • проведение консультации;
  • помощь в составлении ПД и ОД;
  • регистрация права перехода собственности.
  • Наряду с нотариальными конторами услуги по купле-продаже ЗУ с домом производят и другие агентства и фирмы.

    При оформлении договора агентствами недвижимости сумма оплаты берется в 3 — 10% от цены. При этом необходимо учитывать, что риэлторы в таких агентствах обычно не являются юристами. При оформлении сделки такие риэлторы обращают внимание только на технические детали, а юридические тонкости им не всегда понятны. При появлении же каких-то проблем все издержки несут заказчики, а риэлтор не несет никакой ответственности.

    Юридические фирмы обычно следят как за техническими вопросами, так и за юридической чистотой сделки.

    Например, в Москве комплексные услуги по сопровождению ДКП участка с домом стоят, в среднем, 8000-10000 руб., в Санкт-Петербурге 5000 — 9000 руб., в Екатеринбурге – около 10000 руб. В Краснодаре за юридическое сопровождение просят 10000 руб. При этом сумму госпошлины в 2000 руб. заказчик должен оплатить дополнительно.

    В некоторых случаях предлагаются услуги по различным этапам подготовки купли-продажи. В Краснодаре (Правовой центр «Алфавит») разработка ПД стоит 2000 руб., а разработка ОД – 3000 руб. В Санкт-Петербурге а разработка ОД обойдется в 2500 руб., а регистрация перехода права собственности (ППС) – в 5500 руб.

    Оплата госпошлины

    В соответствии со ст. 131 ГК любой ППС должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом должна быть уплачена госпошлина. По ст. 333.33 (п.22) НК за регистрацию ППС на недвижимость физическое лицо должно уплатить пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб.

    При этом при регистрации ППС в пакете документов желательно наличие квитанции по оплате пошлины.

    Вообще такая квитанция при регистрации не требуется.

    Однако по закону (№ 122-ФЗ, ст.16) при отсутствии в органах регистрации данных об уплате госпошлины регистрация не будет произведена.

    При регистрации, связанной с объектами, имеющих несколько видом недвижимости, пошлина взимается по каждому объекту. То есть, при регистрации ППС на участок с домом покупатель будет платить пошлину в 350 рублей за регистрацию участка и 2000 руб. за регистрацию дома. Таким образом, общая пошлина составит 2350 руб.

    Кто должен оплачивать расходы

    При оплате пошлины иногда возникает вопрос о том, кто ее должен оплачивать. В соответствии с НК за прекращение права собственности пошлина не уплачивается.

    Поэтому даже если в договоре прописано, что пошлину за регистрацию должен платить продавец или эта оплата производится совместно, квитанция об оплате пошлины должна быть от покупателя.

    Практически отделения Росреестра принимают квитанцию от любого имени. Главное, чтобы была полностью заплачена пошлина.

    Кроме пошлины, при подготовке сделки по купле-продаже возникают вопросы по оплате следующих операций:

    • выписка из ЕГРП;
    • разработка ПД;
    • разработка ОД;
    • аренда банковской ячейки (например, современного варианта эксперт-сейфинга за 6500 руб.);
    • проверка подлинности банкнот.
    • Эти оплаты производятся в соответствии с договоренностью сторон, и эта договоренность отражается в договоре. Тем не менее, существуют общепринятые нормы.

      В частности, за выписку из ЕГРП обычно платит продавец, за разработку ПД платят пополам или по договоренности, за основной договор платит покупатель, аренду банковской ячейки покупатель и продавец оплачивают пополам, а проверку подлинности банкнот оплачивает продавец.

      В чем особенности использования счета эскроу для внесения оплаты за покупку квартиры? Подробно об этом мы рассказали здесь.

      Пошаговая процедура приватизации комнаты в общежитии описана в нашей статье.

      Если человек продает участок с домом, то он получает доход. А с дохода в соответствии с НК (гл. 23) надо платить налог (НДФЛ). Ставка этого налога для резидентов РФ составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

      В соответствии со ст. 217.1 НК от налогов при продаже недвижимого имущества освобождаются люди, владевшие им не менее 5 лет (Для некоторых категорий недвижимости — 3 года). Для освобождения от налога продавец ЗУ с домом подает заявление в ФНС.

      При расчете налога продавец недвижимости может получить налоговый вычет, но не более 1 млн. руб. Вместо налогового вычета продавец может сократить величину облагаемых налогом доходов на затраты по покупке ЗУ с домом.

      Если ЗУ принадлежит продавцу 5 лет, а время существования дома менее 5 лет, то освобождению от налога подлежит только ЗУ.

      Налоговая декларация подается до 30 апреля, а налог оплачивается до 15 июня следующего года.

      zakonguru.com

      Насколько необходимы услуги риэлтерского агентства при покупке квартиры

      Приобретение недвижимости — процесс, который может оказаться связанным со значительными затратами времени и сил.

      Дело не ограничивается только поиском подходящей квартиры. Необходимо согласовать цену, проверить историю жилплощади, собрать документы, грамотно составить договор, произвести взаиморасчёты. Сделать всё это без помощи профессионала иногда бывает непросто. Однако в этом нет чего-либо невозможного.

      Самостоятельная покупка жилья

      Этапы покупки жилых квадратных метров можно условно подразделить на 8 пунктов. Разложим «по полочкам» процедуру покупки без посредников.

      1. Поиск подходящего жилья. В российских городах не ведётся единых баз недвижимости, выставленной на продажу, поэтому поиск обычно оказывается делом достаточно хлопотным.
        Среди основных источников информации можно выделить печатные СМИ и интернет-сайты. Правда, важно иметь в виду, что значительная часть объявлений в этих источниках окажутся недостоверными (устаревшими либо размещёнными агентствами недвижимости с информацией, не соответствующей действительности).
      2. Анализ рынка. Чтобы избежать переплаты при покупке квартиры, следует провести тщательный анализ рынка недвижимости. Особенно сложно правильно определить цену при покупке квартиры на вторичном рынке.
        В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора. Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом.
      3. Осмотр квартир. Необходимо внимательно осмотреть приглянувшиеся объекты. Следует оценить множество различных факторов:
        • материалы, используемые для строительства здания;
        • его местоположение;
        • ориентацию жилья по сторонам света;
        • доступность объектов инфраструктуры;
        • состояние квартиры;
        • основания возникновения прав продавца на это жильё;
        • полный список собственников и т.д.
        • Предварительный договор. Следующим этапом после выбора квартиры являются переговоры с собственником. Задачей покупателя при этом является аргументированное снижение цены, а также конкретизация условий договора.
          На этой же стадии может потребоваться внесение залога, который может выражаться в одной из двух форм предоплаты: оформление задатка или аванса. Различие между этими понятиями состоит в том, что если сделка будет отменена по инициативе покупателя, в первом случае, деньги возвращаются обратно, во втором – остаются у продавца.
          Если купля-продажа сорвётся по вине собственника квартиры, то задаток возвращается покупателю в двукратном размере, а аванс – в одинарном. При покупке недвижимости без риелтора важно самостоятельно следить за надлежащим документальным оформлением передачи средств.
        • «Юридическая чистота» жилья. После заключения предварительной договорённости о покупке жилья непременно должна быть произведена проверка его «юридической чистоты». Данный этап является наиболее сложным. Пройти его самостоятельно можно только обладая специальными знаниями и опытом. В частности, производится проверка:
          • оснований, по которым у продавца квартиры возникло право собственности;
          • информации о тех, кто имеет регистрацию в квартире;
          • характеристик квартиры;
          • возможности появления претендентов на квартиру;
          • отсутствия обременений;
          • отсутствия задолженности по «коммуналке»;
          • дееспособности продавца;
          • сохранение первоначальной планировки и т.д.
          • Пакет документов. Перечень бумаг, которые продавец и покупатель должны собрать для совершения сделки, во многом зависит от конкретных обстоятельств. От покупателя требуется либо согласие супруга (если он не будет являться собственником), либо заявление об отсутствии брачных отношений. Документы должны быть заверены нотариально.
            Набор документов, которые требуются от продавца, варьируется в зависимости от способа расчётов, количества собственников и т.д.
          • Основной договор. Важнейшим документом, на основании которого будет совершаться сделка, является договор. Чтобы избежать неприятных неожиданностей и недопонимания между сторонами, в нём, помимо прочих, необходимо предусмотреть следующие моменты:
            • цена квартиры, а также порядок возмещения убытков покупателя в случае, если сделка будет признана недействительной либо расторгнута по иным обстоятельствам, возникших не по его вине;
            • срок освобождения жилья предыдущим владельцем и перехода прав к новому собственнику;
            • сроки и порядок производства взаиморасчётов. Определитесь как удобнее оплатить покупку квартиры: наличными, переводом на счёт, передачей через банковскую ячейку.
            • Однако следует учитывать, что нотариальное заверение не гарантирует полное избавление от рисков. Такой договор тоже может быть оспорен в суде. При этом за участие нотариуса придётся заплатить немалую сумму.

              Чтобы окончательно обезопасить свои вложения и избежать «подводных камней», можно воспользоваться услугой по страхованию титула собственности. Она позволит вернуть уплаченные деньги, если по каким-то причинам покупатель против своей воли перестанет быть собственником жилья.

              Особенно внимательным нужно быть в тех случаях, когда продажа осуществляется третьим лицом по доверенности от собственника.

              Даже личное знакомство с хозяином квартиры и подтверждение им достоверности выданной доверенности не является гарантией того, что сделка через некоторое время не будет оспорена. Такое возможно, например, в случае, если собственник будет признан недееспособным. Тогда и доверенность будет считаться недействительной.

              Заключительным и самым важным этапом сделки является её регистрация в ФРС. Только после совершения этой процедуры переход права считается завершённым. Здесь, помимо копии договора и заявлений сторон, потребуются документы, подтверждающие:

            • личность участников;
            • уплату госпошлины;
            • право собственности продавца.
            • Пакет может быть расширен при участии в сделке банковский организаций, иностранцев или юридических лиц, несовершеннолетних и т.д.

              Покупка квартиры через агентство

              Участие профессионального агента на каждой из стадий приобретения жилья существенно облегчает задачи покупателя. Деятельность риэлтора на первом этапе сводится к следующему:

            • Консультации относительно ситуации, сложившейся на рынке, и примерный обзор цен;
            • Поиск вариантов жилья, соответствующих бюджету и пожеланиям покупателя;
            • Поиск подходящих ипотечных или иных кредитных программ, при необходимости, работа с банками;
            • Организация встречи с продавцом, помощь при осмотре жилья;
            • Участие в переговорах с продавцом на стороне покупателя, определение цены и условий сделки;
            • Проверка жилья на предмет «юридической чистоты», выявление возможных рисков.
            • Юридическое сопровождение покупки

              Для удачного совершения сделки необходимо чёткое соблюдение всех формальностей. В этом отношении помощь в покупке профессионала может оказаться незаменимой. Юридическое сопровождение выражается в следующих действиях риэлтора:

            • Подготовка необходимых документов (агент определяет их перечень и оценивает их достоверность);
            • Составление и заключение договора (следит за его формой, содержанием, договаривается с продавцом о конкретных условиях и т.д.);
            • Совершение регистрации сделки (взаимодействие с органами ФРС, устранение возможных нарушений и препятствий).
            • Также при участии агента заключается авансовое соглашение, нотариальное удостоверение сделки. В обязанности риелтора входит выяснение количества зарегистрированных жильцов, помощь в осуществлении взаиморасчётов, оформлении страховки, составлении акта о приёме-передачи жилья и т.д.

              Ответственность риэлтора

              Закона, который регулировал бы непосредственно деятельность риэлторов, пока не существует. Поэтому в данной сфере применяется законодательство о правах потребителей. Согласно его нормам, клиент может рассчитывать на полноразмерное возмещение агентством убытков в случае, если соглашение будет расторгнуто.

              Сотрудничество с риэлтором: плюсы

              Услуги риэлтерского агентства могут существенно упростить процедуру покупки жилья.

              1. Экономия времени, нервов, а в некоторых случаях – денег. Поиск подходящих вариантов, их просмотр, ведение переговоров с владельцем, сбор документов, посещение различных госучреждений может занять несколько месяцев. Не у каждого есть время для этого.
                В итоге покупатели, устав от длительных поисков, нередко выбирают далеко не оптимальные варианты жилья — квартира может оказаться не только не совсем удобной, но и не самой дешёвой.
              2. Некоторые этапы покупки жилья представляют для неподготовленного человека определённые затруднения. Это, в частности, относится к проверке документов и «юридической чистоты», организации взаиморасчётов, регистрации сделки, работы с госучреждениями и т. д.
              3. Минусы привлечения риелторов

                Сотрудничество с агентством недвижимости может повлечь и некоторые неприятные последствия.

              4. Сотрудничество с риэлтором не даёт полную гарантию надёжности сделки. При этом ответственность агента практически отсутствует, а отстаивать свои права в судебном процессе, в случае предъявления третьими лицами претензий на приобретённую жилплощадь, покупателю придётся самостоятельно.
              5. Есть вероятность нарваться на недобросовестного агента, который не станет искать самую подходящую квартиру, а постарается убедить клиента купить объект, наиболее выгодный для самого риэлтора.
              6. Услуги агентств стоят достаточно дорого. Минимальный размер комиссии риелтора составляет порядка 3-4% от стоимости квартиры, однако он вполне может достигать и 8%.
                Таким образом, за сделку с однокомнатной квартирой, которая стоит 5 млн. руб., риэлтор получит не менее 150 тыс. рублей. При этом некоторые услуги, без которых не обойтись при приобретении жилья, могут предоставляться только за дополнительную оплату. Поэтому всегда необходимо интересоваться, какие именно действия агентов входят в оплаченный «пакет».
              7. Вопросы риэлтору

                Для успешного совершения сделки нужно правильно выбрать риэлтора. Прежде всего, необходимо оценить агентство, в котором он работает. Однако это не является определяющим фактором: плохой сотрудник может работать и в хорошей компании.

                Основное внимание следует уделить личности самого риэлтора. Рекомендуется выяснить у него следующие обстоятельства:

              8. его стаж;
              9. количество совершённых сделок;
              10. типы сделок, с которыми работал агент;
              11. имеются ли рекомендации.

            Эти сведения позволят составить определённое мнение о его профессионализме.

            Поиск квартиры собственными силами, а также последующее оформление покупки не является чем-то невыполнимым. Однако этот процесс требует значительного количества времени (которое необходимо, в том числе, для ознакомления со всеми деталями, без которых не получится совершить успешную покупку). Поэтому совершение хотя бы некоторых этапов рекомендуется доверять проверенным профессионалам – юристам или риэлторам.

            За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

            napravah.com

            Конвенция УНИДРУА о представительстве в международной купле-продаже товаров

            (Женева, 17 февраля 1983 года)

            Разработанная Международным институтом унификации частного права конвенция о представительстве в международной купле-продаже товаров была принята на дипломатической конференции в Женеве 17 февраля 1983 г. Призванная стать дополнением к Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров, конвенция применяется в случаях, когда принципал и третье лицо имеют свое предприятие в различных странах и агент уполномочен принципалом заключить договоры продажи товаров с третьими лицами. Однако она также распространяется на агентские соглашения, которые уполномочивают агента только на представление клиентов принципалу. Конвенцию можно применять независимо от того, действует ли агент от собственного имени или от имени принципала. Она регулирует отношения между принципалом и агентом, а также отношения, затрагивающие третьих лиц.

            Государства — участники настоящей Конвенции,

            желая согласовать общие положения относительно представительства при международной купле-продаже товаров,

            учитывая дух и цели Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров,

            полагая, что развитие международной торговли на основе равенства и взаимной выгоды представляет один из важнейших элементов в развитии дружественных отношений между государствами, с учетом нового международного экономического порядка,

            полагая, что принятие единообразных норм, применимых к представительству при международной купле-продаже товаров и учитывающих различные общественные, экономические и правовые системы, будет способствовать устранению юридических барьеров в международной торговли и содействовать развитию международной торговли, согласились о нижеследующем:

            Глава I. СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

            1. Настоящая Конвенция применяется в случаях, когда одно лицо — посредник имеет право действовать или намерено действовать за счет другого лица — принципала при заключении договора купли-продажи с третьим лицом.

            2. Она регламентирует не только заключение посредником такого договора, но и выполнение таким посредником любого действия, направленного на заключение или касающееся исполнения такого договора.

            3. Она распространяется только на отношения между представляемым и агентом, с одной стороны, и третьими лицами, с другой стороны.

            4. Она применяется в случаях, когда посредник действует от своего собственного имени или от имени представляемого.

            1. Настоящая Конвенция применяется, если только представляемый и третьи лица имеют свои коммерческие предприятия в разных государствах, когда:

            а) посредник имеет свое коммерческое предприятие в Договаривающемся государстве; или

            б) согласно нормам международного частного права, применимо право Договаривающегося государства.

            2. Если во время заключения договора третьи лица не знали или не должны были знать о том, что посредник выступает именно в качестве посредника, настоящая Конвенция применяется, только если помимо удовлетворения условиям, предусмотренным в п. 1, такой посредник и третье лицо имеют свои коммерческие предприятия в разных государствах.

            3. Ни национальная принадлежность сторон, ни их гражданский или торговый статус, ни гражданский или торговый характер договора не принимаются во внимание при определении применимости настоящей Конвенции.

            1. Настоящая Конвенция не применяется к:

            а) представительству посредника (дилера) на фондовой или товарной бирже;

            б) представительству, осуществляемому любым лицом на аукционе;

            в) законному представительству по семейному праву, в отношении собственности супругов или по праву наследования;

            г) представительству на основании закона или решения судебной инстанции действовать от имени недееспособного лица;

            д) представительству на основании решения судебной или административной инстанции или представительству, осуществляемому под прямым контролем такой инстанции.

            2. Настоящая Конвенция не затрагивает правил о защите потребителя.

            а) орган, управляющий или партнер в обществе, ассоциации, партнершипе или любом ином образовании, являющемся юридическим лицом или нет, рассматривается в качестве представителя этого последнего, если только при исполнении своих функций он не действует в силу полномочий, предоставленных ему законом или учредительными документами такого юридического лица;

            б) управляющий не рассматривается как посредник, действующий за счет траста, учредителя траста или выгодоприобретателей.

            Представляемый или посредник, действующий в соответствии с явно выраженными или подразумеваемыми указаниями представляемого, могут согласовать с третьими лицами исключение применения настоящей Конвенции или при условии соблюдения статьи 11 отступление от любого его положения или изменить его действие.

            1. При толковании настоящей Конвенции надлежит учитывать ее международный характер и необходимость содействовать достижению единообразия в ее применении и соблюдению добросовестности в международной торговле.

            2. Вопросы, относящиеся к предмету регулирования настоящей Конвенции, которые прямо в ней не разрешены, подлежат разрешению в соответствии с общими принципами, на которых она основана, а при отсутствии таких принципов — в соответствии с правом, применимым в силу норм международного частного права.

            1. Представляемый и посредник, с одной стороны, и третьи лица, с другой стороны, связаны любым обычаем, относительно которого они договорились, и практикой, которую они установили в своих взаимных отношениях.

            2. При отсутствии соглашения об ином считается, что стороны подразумевали применение обычая, о котором они знали или должны были знать и который в международной торговле широко известен и постоянно соблюдается сторонами в договорах данного рода в соответствующей области торговли.

            Для целей настоящей Конвенции:

            а) если сторона имеет более одного коммерческого предприятия, ее коммерческим предприятием считается то, которое с учетом обстоятельств, известных сторонам или предполагавшихся ими в любое время до или в момент заключения договора, имеет наиболее тесную связь с договором и его исполнением;

            б) если сторона не имеет коммерческого предприятия, принимается во внимание ее постоянное местожительство.

            Глава II. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ОБЪЕМ ПОЛНОМОЧИЙ ПОСРЕДНИКА

            1. Предоставляемое посреднику полномочие может быть явно выраженным или подразумеваемым.

            2. С учетом обстоятельств посредник управомочен на выполнение любых действий, необходимых для достижения целей, вытекающих из данных ему полномочий.

            Не требуется, чтобы полномочие было выдано или подтверждено в письменной форме или подчинялось иному требованию в отношении формы. Оно может доказываться любыми средствами, включая свидетельские показания.

            Любое положение статей 10, 15 или главы IV, которое допускает, чтобы полномочие было совершено не в письменной, а в любой форме, не применимо, если представляемый или посредник имеют свое коммерческое предприятие в Договаривающемся государстве, сделавшем заявление на основании статьи 27 настоящей Конвенции. Стороны не могут отступать от настоящей статьи или изменять ее действие.

            Глава III. ЮРИДИЧЕСКИЕ ПОСЛЕДСТВИЯ СДЕЛОК, СОВЕРШАЕМЫХ ПОСРЕДНИКОМ

            Если посредник действует за счет представляемого в рамках предоставленных ему полномочий и третье лицо знает или должно знать, что он выступает именно в качестве посредника, сделки, совершенные представителем, обязывают непосредственно представляемого и третье лицо, если только из конкретных обстоятельств, в частности путем ссылки в договоре комиссии, не следует, что посредник принял обязательство в отношении себя лично.

            1. Если посредник действует за счет представляемого в рамках предоставленных ему полномочий, заключенные им сделки обязывают непосредственно представляемого и третье лицо, если:

            а) третье лицо не знало и не должно было знать о том, что посредник выступает именно в этом качестве;

            б) из обстоятельств дела, в частности путем ссылки в договоре комиссии, следует, что посредник принял обязательство в отношении себя лично.

            а) если посредник не выполняет или не может выполнить свои обязательства в отношении представляемого вследствие неисполнения принятых на себя третьим лицом обязательств, представляемый может осуществить в отношении третьего лица все права, приобретенные от его имени посредником, несмотря на любые доводы, которые такое третье лицо может противопоставить посреднику;

            б) если посредник не выполняет или не может выполнить свои обязательства в отношении третьего лица, последнее может осуществить в отношении представляемого все права, которыми он обладает, против посредника, несмотря на любые доводы, которые такой посредник может осуществить в отношении третьего лица и которые представляемый может противопоставить посреднику.

            3. Предусмотренные в пункте 2 права могут быть осуществлены, если только извещение о намерении их реализовать было направлено посреднику и в зависимости от обстоятельств дела — третьему лицу или представляемому. После получения такого извещения третье лицо или представляемый не могут быть освобождены от своих обязательств, возникших по сделке с посредником.

            4. Если посредник не выполняет или не может выполнить свои обязательства в отношении третьего лица вследствие невыполнения своих обязанностей представляемым, посредник обязан сообщить третьему лицу наименование такого представляемого.

            5. Если третье лицо не выполняет в отношении посредника обязанностей, следующих из договора, посредник обязан сообщить представляемому наименование такого третьего лица.

            6. Представляемый не может осуществить против третьего лица права, приобретенные по его поручению агентом, если из обстоятельств дела явствует, что если бы такая третья сторона знала личность представляемого, она не заключила бы договор.

            7. Посредник может, в соответствии с явно выраженными или подразумеваемыми указаниями представляемого, договориться с третьим лицом об отступлении от правил пункта 2 или об изменении его действия.

            1. Если посредник действует без полномочий или с превышением полномочий, его сделки не создают обязательств между представляемым и третьим лицом.

            2. Однако, если из поведения представляемого следует, что третье лицо могло разумно и добросовестно полагать, что посредник имел полномочия действовать от имени представляемого и что он действовал в рамках таких полномочий, представляемый не может ссылаться в отношениях с третьим лицом на отсутствие у посредника полномочий.

            1. Сделка, совершенная посредником без полномочий или с превышением полномочий, может быть одобрена представляемым. Такая сделка, будучи одобренной, порождает те же последствия, как если бы она была совершена в рамках полномочий.

            2. Если при совершении посредником сделки третьему лицу не известно или не могло быть известно об отсутствии у него полномочий, у него не возникает обязательств в отношении представляемого, если в какой-либо момент до одобрения сделки он уведомит о своем отказе считать себя связанным сделкой в случае ее одобрения. При одобрении представляемым сделки, если такое одобрение в течение разумного срока не становится известным третьему лицу, такое третье лицо может отказаться считать себя связанным таким одобрением, если оно известит об этом без неоправданной задержки.

            3. Однако, если третьему лицу известно или должно быть известно о дефекте полномочий представителя, оно не может отказаться быть связанным одобрением, имевшим место до истечения срока, предусмотренного для такого одобрения, или при отсутствии такого срока — до истечения разумного срока, определяемого таким третьим лицом.

            4. Третье лицо может заявить об отказе от частичного одобрения.

            5. Одобрение вступает в силу, когда оно получено третьим лицом или когда ему стало об этом известно. После вступления одобрения в силу оно не может быть впоследствии отозвано.

            6. Одобрение является действительным, даже если в момент его совершения сама сделка не могла быть исполнена должным образом.

            7. При совершении сделки от имени юридического лица одобрение действительно в том случае, если оно допустимо по закону государства, где учреждено такое юридическое лицо.

            8. Не требуется, чтобы одобрение подчинялось какому-либо требованию в отношении формы. Оно может быть явным или может следовать из поведения представляемого.

            1. Посредник, действующий без полномочий или с превышением полномочий, при отсутствии одобрения несет ответственность за возмещение третьему лицу такого ущерба и таким образом, чтобы это третье лицо было поставлено в ту же ситуацию, в которой оно находилось бы, если бы посредник действовал в соответствии с полномочиями и в пределах этих полномочий.

            2. Однако посредник не несет ответственности, если третье лицо знало или должно было знать, что посредник не имеет полномочий или действует за пределами этих полномочий.

            Полномочие посредника прекращается:

            а) по соглашению между представляемым и посредником;

            б) после полного исполнения сделки или сделок, для совершения которых выдано полномочие;

            в) при отмене полномочия представляемым или при отказе посредника от полномочия, независимо от того, предусмотрено это или нет правилами их договора.

            Полномочие посредника также прекращается, если это следует из норм применимого права.

            Прекращение полномочий не имеет действия в отношении третьего лица, за исключением случаев, когда оно знало или должно было знать о таком прекращении или о тех фактах, которые повлекли такое прекращение.

            Несмотря на прекращение полномочий, посредник обязан осуществлять от имени принципала или его правопреемников все те сделки, которые необходимы для избежания ущерба, который может быть причинен их интересам.

            Глава V. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

            Депозитарием настоящей Конвенции назначается Правительство Швейцарии.

            1. Настоящая Конвенция открыта для подписания на заключительном заседании дипломатической конференции о представительстве при международной купле-продаже товаров и будет оставаться открытой для подписания всеми государствами в Берне до 31 декабря 1984 года.

            2. Настоящая Конвенция подлежит ратификации, принятию или утверждению подписавшими ее государствами.

            3. Настоящая Конвенция открыта для присоединения всех не подписавших ее государств с даты открытия ее для подписания.

            4. Ратификационные грамоты, документы о принятии, утверждении и присоединении сдаются на хранение Правительству Швейцарии.

            Настоящая Конвенция не затрагивает действия любого международного соглашения, которое уже заключено или может быть заключено и которое содержит положения по вопросам, являющимся предметом регулирования настоящей Конвенции, при условии, что представляемый и третье лицо или в случае, предусмотренном в п. 2 ст. 2, агент и третье лицо имеют свои коммерческие предприятия в государствах — участниках такого соглашения.

            1. Если Договаривающееся государство имеет две или более территориальные единицы, в которых в соответствии с его конституцией применяются различные системы права по вопросам, являющимся предметом регулирования настоящей Конвенции, то оно может в момент подписания, ратификации, принятия, утверждения или присоединения заявить, что настоящая Конвенция распространяется на все его территориальные единицы или только на одну или несколько из них и может изменить свое заявление путем представления другого заявления в любое время.

            2. Эти заявления доводятся до сведения депозитария, и в них должны ясно указываться территориальные единицы, на которые распространяется Конвенция.

            3. Если в силу заявления, сделанного в соответствии с данной статьей, настоящая Конвенция распространяется на одну или несколько территориальных единиц, а не на все территориальные единицы Договаривающегося государства, и если коммерческое предприятие стороны находится в этом государстве, то для целей настоящей Конвенции считается, что это коммерческое предприятие не находится в таком Договаривающемся государстве, если только оно не находится в территориальной единице, на которую распространяется настоящая Конвенция.

            4. Если Договаривающееся государство не делает заявления в соответствии с п. 1 настоящей статьи, Конвенция распространяется на все территориальные единицы этого государства.

            Если Договаривающееся государство имеет систему правления, по которой исполнительная, судебная и законодательные власти разделены между центральными органами и другими органами этого государства, подписание, ратификация, принятие или одобрение Конвенции или присоединение к ней, заявление, сделанное в соответствии со статьей 24, не будет иметь никаких последствий в том, что касается разделения властей в данном государстве.

            1. Два или более Договаривающихся государства, применяющих аналогичные или сходные правовые системы по вопросам, регулируемым настоящей Конвенцией, могут в любое время заявить о неприменимости Конвенции, если представляемый и посредник или в случае, предусмотренном в п. 2 ст. 2, посредник и третье лицо имеют свои коммерческие предприятия в этих государствах. Такие заявления могут быть сделаны совместно или путем взаимных односторонних заявлений.

            2. Договаривающееся государство, которое по вопросам, регулируемым настоящей Конвенцией, применяет правовые нормы, аналогичные или сходные с правовыми нормами одного или нескольких государств, не являющихся участниками настоящей Конвенции, может в любое время заявить о неприменимости Конвенции, если представляемый и посредник или в случае, предусмотренном в п. 2 ст. 2, посредник и третье лицо имеют свои коммерческие предприятия в этих государствах.

            3. Если государство, в отношении которого делается заявление в соответствии с предыдущим пунктом, впоследствии становится Договаривающимся государством, то сделанное заявление с даты вступления в силу настоящей Конвенции в отношении этого нового Договаривающегося государства имеет силу заявления, сделанного в соответствии с п. 1, при условии, что это новое Договаривающееся государство присоединяется к такому заявлению или делает взаимное одностороннее заявление.

            Договаривающееся государство, законодательство которого требует, чтобы предоставление полномочия, одобрение или прекращение полномочия совершалось или подтверждалось в письменной форме, может в любое время сделать заявление в соответствии со статьей 11 о том, что любое положение статей 10, 15 или главы IV, которое допускает, чтобы предоставление полномочия, одобрение или прекращение полномочия совершались не в письменной, а в любой иной форме, не применимо, если представляемый и посредник имеют свое коммерческое предприятие в этом государстве.

            Любое государство может заявить при подписании, ратификации, принятии, одобрении или присоединении, что оно не будет связано положениями подп. б п. 1 ст. 2.

            Договаривающееся государство, в котором внешняя торговля в целом или в отдельных отраслях осуществляется исключительно уполномоченными на это специализированными организациями, может в любое время сделать заявление о том, что указанные организации действуют в сфере внешней торговли в качестве покупателя или продавца, так что все эти организации или некоторые поименованные в таком заявлении организации не рассматриваются для целей применения подп. б пункта 2 и пункта 4 ст. 13 в качестве представителей в их отношениях с другими организациями, имеющими свои коммерческие предприятия в том же государстве.

            1. Договаривающееся государство может в любой момент заявить, что оно будет применять положения настоящей Конвенции к отдельным определенным случаям, которые не подпадают под ее действие.

            2. Такое заявление может, например, предусматривать, что Конвенция подлежит применению:

            а) к любому договору, иному, нежели договор купли-продажи товаров;

            б) в случаях, когда коммерческие предприятия, указанные в п. 1 ст. 2, находятся не в государствах — участниках Конвенции.

            1. Заявления, сделанные во время подписания, в соответствии с настоящей Конвенцией подлежат подтверждению при ратификации, принятии или утверждении.

            2. Заявления и подтверждения заявлений делаются в письменной форме и официально сообщаются депозитарию.

            3. Заявление вступает в силу с даты вступления в силу настоящей Конвенции в отношении соответствующего государства. Однако заявление, о котором депозитарий получает официальное уведомление после такой даты, вступает в силу в первый день месяца, следующего за истечением шести месяцев после даты его получения депозитарием. Взаимные односторонние заявления, сделанные в соответствии со статьей 26, вступают в силу в первый день месяца, следующего за истечением шести месяцев после получения депозитарием последнего заявления.

            4. Любое государство, которое сделало заявление в соответствии с настоящей Конвенцией, может отказаться от него в любое время посредством официального уведомления в письменной форме на имя депозитария. Такой отказ вступает в силу в первый день месяца, следующего за истечением шести месяцев после даты получения уведомления депозитарием.

            5. Отказ от заявления, сделанного в соответствии со статьей 26, влечет за собой также прекращение действия с даты вступления в силу этого отказа, любого взаимного заявления, сделанного другим государством в соответствии с этой статьей.

            Не допускаются никакие иные оговорки, кроме тех, которые прямо предусмотрены настоящей Конвенцией.

            1. Настоящая Конвенция вступает в силу в первый день месяца, следующего за истечением двенадцати месяцев после даты сдачи на хранение десятой ратификационной грамоты или документа о принятии, утверждении или присоединении.

            2. Если государство ратифицирует, принимает, утверждает настоящую Конвенцию или присоединяется к ней после сдачи на хранение десятой ратификационной грамоты или документа о принятии, утверждении или присоединении, настоящая Конвенция вступает в силу для данного государства в первый день месяца, следующего за истечением двенадцати месяцев после даты сдачи на хранение его ратификационной грамоты или документа о принятии, утверждении или присоединении.

            Настоящая Конвенция применяется только в тех случаях, когда посредник делает предложение о продаже или покупке или акцептует предложение о покупке или продаже после вступления в силу Конвенции для Договаривающихся государств, упомянутых в п. 1 ст. 2.

            1. Договаривающееся государство может денонсировать настоящую Конвенцию, направив депозитарию официальное письменное уведомление.

            2. Денонсация вступает в силу в первый день месяца, следующего за истечением двенадцати месяцев после получения депозитарием уведомления. Если в уведомлении указан более длительный период вступления денонсации в силу, то денонсация вступает в силу по истечении этого более длительного периода после получения депозитарием такого уведомления.

            В удостоверение чего нижеподписавшиеся полномочные представители, должным образом уполномоченные своими правительствами, подписали настоящую Конвенцию.

            Совершено в Женеве семнадцатого февраля тысяча девятьсот восемьдесят третьего года в единственном экземпляре, тексты которого на английском и французском языках являются равно аутентичными.

            Неофициальный перевод с английского Н.Г. Вилковой.

            www.miripravo.ru

            Это интересно:

            • Стаж для педагогической пенсии Льготная пенсия для педагогов. Льготная пенсия педагогам дополнительного образования Для некоторых категорий граждан в России предусмотрено наличие льготной трудовой пенсии. Соответственно, есть возможность получения страховых выплат от государства раньше положенного срока (55 для […]
            • Правила расчета командировочных Правила расчета среднедневного заработка При вычислении многих выплат, гарантированных работнику Трудовым Кодексом РФ, за основу берут среднюю величину заработка за определенный период времени – его средний заработок. Для каждого рода выплат есть своя формула вычисления, в которой […]
            • Работа юристом брест Работа юристом брест Главное Разделы Бизнес Все новости Бреста Лучшие материалы Бреста Курсы валют и бизнес в Бресте Граница, Web-камеры, таможня Гостей за последние 5 мин.: 481 Максимум сегодня - 873 в 09:10Статистика комментариев на сайте: Вчера 452, […]
            • Как написать рапорт на увольнение из мвд Как правильно составить рапорт: образец Такой документ, как рапорт, относится к служебной документации. Поэтому знать, как его правильно писать, нужно практически каждому. В данной статье пойдет речь именно об этом. Что собой представляет рапорт? Существуют ли особенности составления […]
            • Пенсия иностранцам Пенсия иностранным гражданам в России Подданные иных стран, осуществляющие трудовую деятельность в пределах Российской Федерации, получают право на социальные услуги за счет бюджета. В частности, им устанавливается пенсионное обеспечение при наступлении страховых случаев. Право […]
            • Принципы возврата кредита Принципы возврата кредита Кредитная политика коммерческого банка базируется на определенных принципах кредитования, т.е. на определенных условиях, на которых банк предоставляет отдельные виды кредитов отдельным заемщикам. Принципы наряду с элементами кредита раскрывают его […]
            • Заявление на прописку в квартире Как составить заявление на прописку: образец заполнения Почти для всех социально необходимых действий, связанных с обращением граждан в государственные учреждения, требуется территориальная регистрация, постоянная или временная постановка на учет в УФМС (прописка). К сведению: отсутствие […]
            • Пенсии в 2018 в тюмени Пенсионное обеспечение для жителей Тюмени и Тюменской области в 2018 году Гражданам, не способным зарабатывать самостоятельно, государство назначает содержание. Выплачивается оно из бюджета Пенсионного фонда (ПФР). Причины, по которым государство берет на себя заботу о членах общества, […]