Законы по перепланировке квартир 2014

admin

Вопросы и ответы по перепланировке квартиры — ЗАКОНЫ, НОРМЫ, ПРАВИЛА

86 сообщений

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ЕГРП ПОСЛЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ?

ОТВЕТ:
Ст. 22 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», устанавливает состав необходимых для кадастрового учета документов.
Для внесения изменений в документы о собственности ЕГРП потребуется:
1. Вызов инженера БТИ, проведение обмеров и фиксация изменений планировки. Получение тех.паспорта, экспликации и поэтажного плана, в которых зафиксированы новые сведения о квартире.
2. Обращение к кадастровому инженеру для подготовки ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА ПОМЕЩЕНИЯ (квартиры). ТПП оформляется на бумаге и на эл.диске. Кадастровые инженеры есть в БТИ, если Вы обратитесь к ним, то они подготовят ТПП на основании ранее выполненного обмера квартиры.
Можно обратиться и к стороннему специалисту, имеющему соответствующие полномочия, но в этом случае он еще раз, после БТИ, должен будет обмерить квартиру.
3. Имея технический план, следует обратиться в МФЦ (многофункциональный центр гос.услуг) с тем, чтобы в Федеральной кадастровой палате Росреестра подготовили кадастровый паспорт, который учитывал бы выполненные изменения.
4. После того как будет получен кадастровый паспорт (+документы Жилинспекции) можно обращаться в Росреестр для оформления нового Свидетельства.

НУЖНО ЛИ ПОЛУЧАТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ПРИ ПЕРЕНОСЕ МЕЖКОМНАТНОЙ НЕНЕСУЩЕЙ ПЕРЕГОРОДКИ?
Вопрос собственника квартиры ЖК Новое Бисерово, Московская область, Ногинский район, деревня Щемилово, улица Орлова, 26.

ОТВЕТ:
На территории Ногинского района МО действует ПОСТАНОВЛЕНИЕ 03.06.2014 № 367 АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД НОГИНСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ»
В соответсвии с которым требуется получить разрешение на перепланировку п. 15.1, а также предоставить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, п. 25.6.
Уведомительного порядка перепланировки по аналогии с практикой в Москве, в городе Ногинске нет.

Полезные ссылки:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 367 03.06.2014

КАКИЕ ТРЕБОВАНИЯ К МИНИМАЛЬНОЙ ПЛОЩАДИ И ГАБАРИТАМ ПОМЕЩЕНИЙ КВАРТИР ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ СУЩЕСТВУЮТ?

ОТВЕТ:
При перепланировке квартир применяются теже самые правила, что и при проектировании самого здания (см. СП 31-107-2004 АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ)
ШИРИНА ЖИЛЫХ КОМНАТ в новом строительстве должна быть не менее, м:
— общей комнаты (гостиной) — 3,2; спальни — 2,4.
В квартирах реконструируемых и модернизируемых жилых домов ширина жилых комнат допускается, не менее, м: общей комнаты (гостиной) — 2,8; одной из спален — 2,25.
Для квартир, проектируемых в жилых зданиях других форм владения, указанные размеры могут приниматься в качестве рекомендуемых.

ПЛОЩАДЬ КУХНИ в с учетом размещения оборудования, а также расстановки минимального набора мебели и устройства проходов должна быть:
— в однокомнатных квартирах — не менее 5 м;
— в квартирах с числом жилых комнат две и более — не менее 8 м;
— в мансардном этаже — 7 м; площадь обеденной (кухонной) зоны в кухне-столовой — не менее 6 м.

ШИРИНУ ПОДСОБНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ следует предусматривать не менее:
— кухни при однорядном размещении оборудования — 1,9 м;
— при двухрядном (или угловом) — 2,3 м;
— внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, — 1 м;
— остальных коридоров — 0,85 м;
— передней — 1,4 м;
— ванной комнаты — 1,5 м;
— совмещенного санузла — 1,7 м;
— уборной — 0,8 м (глубина при открывании дверей наружу не менее 1,2 м, внутрь — 1,5 м).

Данным сводом правил также выдвигаются и другие требования к проектированию жилых помещений, размещению оборудования и т.д.

Полезные ссылки:
СП 31-107-2004

Добрый день, такой вопрос.

Дано:
Московская область.
Трехэтажный дом
Газификация
Двухкомнатная квартира 20 + 14 + кухня 10

Нужно:
Перенести перегородку в между кухней и комнатой 20, чтобы получить комнаты 10 + 14 и кухню 20.

Возможна ли такая перепланировка, если ее выполнят жильцы на всех трех этажах?

ИНВЕСТОРСКИЙ РЕМОНТ. СЕКРЕТ, КАК НЕ ПОПАСТЬ НА НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ И ПРОБЛЕМЫ С ОРГАНАМИ ЖИЛИЩНОГО НАДЗОРА ПРИ «ИНВЕСТОРСКОМ РЕМОНТЕ»?!

ОТВЕТ:
Сегодня все чаще появляется информация из различных источников и тренингов, о том как можно «инвестировать» средства в покупку квартиры с последующей перепланировкой и сдачей жилплощади в аренду. Так например, предлагается приобрести однокомнатную квартиру и переоборудовав ее в 2 квартиры-студии сдавать сразу 2-м арендаторам, а из двухкомнатной квартиры сделать 3 квартиры-студии и т.д. Делается это якобы для увеличения доходов с аренды.
Сразу стоит отметить, что на рынке недвижимости большинство продаваемых квартир не имеют технической возможности провести перепланировку с «инвесторским ремонтом» законным путем. При подобных ремонтах, как правило, нарушаются санитарные нормы по расположению мокрых зон и архитектурные правила к планируемому пространству, выдвигаемые к жилым помещениям действующим Федеральным и Региональным законодательством.

КАК ПРАВИЛЬНО ПРОВЕСТИ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ПРИ ИНВЕСТОРСКОМ РЕМОНТЕ?

ОТВЕТ:
На наш взгляд существует 2 основных критерия выбора квартиры для последующего «инвесторского ремонта», которые позволят провести перепланировку законным путем:
1. Квартира должна находиться на первом этаже дома или на другом этаже если снизу располагаются нежилые помещения;
2. Желательно наличие 2-х стояков водоснабжения и канализации для двухкомнатных квартир, это позволяет спроектировать монтаж инженерных систем в соответствии с действующими строительными правилами.
Другие критерии поиска квартиры и персональную консультацию можно получить на нашем сайте
https://sk-kifa.ru/pereplanirovka-kvartiry/

КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ?

Вот краткий перечень вопросов, на которые следует ответить при выборе квартиры в новостройке:
— Какова итоговая стоимость квартиры? (Проверка наличия всевозможных дополнительных сборов и доплат за оформления правоустанавливающих документов, всевозможных консалтинговых услуг, оформление дорогостоящей страховки в случае ипотечного договора и т.д.)
— Кто является фактическим застройщиком объекта? (Проверка репутации и надежности подрядной организации, установка наличия недостроенных объектов или долгостроев, качество и отзывы в сданных жилых комплексах)
— Включена ли в стоимость квартиры внутренняя отделка и если включена, то какого уровня? (В квартирах без отделки потребуется затратить дополнительные средства плюсом к стоимости квартиры, в зависимости от площади помещения от 500 тыс. до 1,5 млн. руб.)
— Удаленность жилого комплекса от города или транспортная доступность? (Как далеко находится дом от места работы, учебы, наличие удобного транспортного сообщения и т. д.)
— Какова перспектива развития инфраструктуры? (Планируется ли постройка здания детского сада, школы, магазинов и др.)
— Предусмотрено ли проектом строительство парковочных мест? Достаточного количества общедоступных парковочных мест предусмотрено проектом. Необходимость покупки гаража или парковочного места, в случае отсутствия общественной парковки, является дополнительным расходом к стоимости квартиры.)
— Наличие лоджии или балкона? (Согласно Жилищного Кодекса обмер площади балкона или лоджии, а следовательно и стоимость метров квадратных этих помещений, считается с коэффициентом 0,3 или 0,5. Следовательно, наличие большой лоджии в квартире приобретенной с тем же коэффициентом, позволит создать дополнительное пространство для жизни и отдыха.)
— Оценить особенности планировки для последующей перепланировки? (Определенные особенности планировки от застройщика, позволяют провести перепланировку квартиры и улучшить ее функциональность и удобство. Например из одно комнатной квартиры создать двухкомнатное пространство.)

Закон о перепланировке квартир 2018

Перепланировка 2018. Разрешение.

После смены мэра Москвы с Лужкова на Собянина было выпущено Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.11. Это сновной закон, регулирующий правила перепланировки квартир и нежилых помещений в Москве. В самой последней на 2018 год редакции Вы можете скачать его здесь. Об изменениях, которые принесло это постановление в области согласования перепланировок, мы подробно рассказали в статье Новые правила перепланировки. Перепланировка квартиры или нежилого помещения и в 2018 году по-прежнему регламентируется данным законом, в который отдельными постановлениями вносились лишь незначительные изменения. Так в конце 2017 года, а именно 29 декабря, вышло новое Постановление Правительства Москвы № 1104, внёсшее некоторые изменения в сферу согласования перепланировок, о которых мы и поговорим. Прежде чем рассмотреть данные изменения, следует отметить, что никакой амнистии по перепланировке квартир к 2018 году не произошло.

Также отмечаем, что если Вы хотите узнать о возможности согласования Вашей перепланировки в 2018 году, а также сроках и ценах, то позвоните нам по телефону 8 (495) 507-74-67 или оставьте онлайн-заявку .

Итак, какие пункты были изменены:

1. Убрали пункт 2.2.6 из Приложения 1 об изменении конструкции полов, для которого раньше требовался проект перепланировки. Теперь изменение конструкции полов можно согласовывать по «эскизу» (по поэтажному плану БТИ и эскпликации после выполненной перепланировки). Изменение не коснулось конструкции полов в деревянных перекрытиях, изменение которых по-прежнему требует согласования по проекту.

2. В приложение 1 добавили пункт 2.2.1 «Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.» Таким образом, любое изменение границ «мокрых» помещений требует согласования по проекту. Это требовалось и раньше. Только объяснялось другой причиной. Изменение границ мокрых помещений требовало устройства гидроизоляции в полах, а это влекло изменение конструкции полов, которое раньше согласовывалось по проекту. Теперь после Постановления №1104 уже по поэтажному плану БТИ и экспликации после выполненного ремонта.

3. Добавился пункт 2.2.12 Приложения 1 «Устройство антресоли площадью не более 40% от площади помещения». Таким образом, теперь официально разрешили при перепланировке делать антресоли, которые раньше относили к реконструкции. Правда, ограничили их площадью в 40% от площади помещения, в котором она возводится. Также нельзя делать согласно п. 10.25 больше одной антресоли. Согласно п.10.26 и 10.27 запрещено устройство на антресоли санузлов и кухонь.

4. Добавили пункт 2.2.11 Приложения 1 «Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш». Теперь перенос кухни официально согласовывается по проекту. Он требовался и раньше, но никакого официального пункта об этом не было.

5. Появился пункт 10.19 Приложения 1, который запрещает объединение балконов и лоджий с внутренними помещениями. Раньше такая перепланировка также была запрещена, так как относилась Жилищной инспекцией к реконструкции. Сейчас это запретили документально.

6. Добавлен пункт 13 Приложения 1, который говорит о том, что при затрагивании архитектурного облика здания, проект необходимо согласовать с Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы. Причём в этот комитет Жилищная инспекция отправляет поданные документы сама;

7. Были добавлены пункты 19.1 и 19.2, которые говорят о том, что выполненная без получения разрешения на ремонт перепланировка не может быть согласована по техническому заключению о безопасности произведенных работ, если:

  • перепланироуемое помещение является объектом культурного наследия и произведенные работы невозможны без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;
  • изменяется архитектурный облик здания, колористическое решение его фасада.
  • 8. В пункте 2.5.1.1.3.9. Приложения 2 прописали точный перечень документов, необходимых при огранизации общего собрания жильцов многоквартирного дома, когда при перепланировке затрагивается часть общедомового имущества.

    9. Пункт 2.10.1.1.3.6. Приложения 2 говорит о том, что если квартира находится на последнем этаже и при перепланировке это как-то учитывается (скажем, кухня расширяется на санузел, что в междуэтажных квартирах запрещено), то на объект с проверкой этого факта выходит представитель Жилищной инспекции.

    10. В соответствии с п.3.3.3.1.5. Приложения 2 ужесточился контроль за предоставляемыми документами по общему собранию жильцов. Жилищная инспекция теперь направляет запросы в управляющую организацию, совет дома и жителям дома, в котором проводилось общедомовое собрание. Если выявляется, что жители не участвовали ни в каком общедомовом собрании, то все документы передаются в прокуратуру.

    11. Согласно пункту 2.5.1.1.2.6.3 вместо эскиза на перепланировку теперь представляются поэтажный план БТИ и экспликация после произведенной перепланировки. Таким образом, теперь для простых работ не рисуется эскиз, а вызывается техник БТИ, который отмечает изменения в красных линиях на поэтажном плане. Затем уже эти БТИ подаются в Мосжилинспекцию. Там проверяют действительно ли произведенные работы относятся к тем, что не надо согласовывать по проекту и после выхода инспектора на объект выдают акт о завершенной перепланировке. Его отправляют в БТИ, где уже с плана снимают красные линии. Это очень тонкий момент. Надо быть точно уверенным, что все изменения в планировке можно согласовать не по проекту. То есть при ремонте не должны содержаться работы, перечисленные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. В противном случае придется согласовывать перепланировку по техническому заключению о безопасности и допустимости произведенных работ. Минусы такого согласования мы уже описывали в пункте 1.1. статьи об узаконивания перепланировки. Ещё хуже, если при перепланировке было произведено какое-либо нарушение СП, СаНПиНа или постановления, а таких нарушений может быть масса. И они будут «засвечены» в БТИ красными линиями. Тогда придется по предписанию инспектора возвращать дорогостоящий ремонт в исходное положение в части нарушений. Поэтому прежде чем вызывать техника БТИ на квартиру настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов: нет ли каких-либо нарушений в перепланировке и не надо ли её согласовывать по проекту.

    Также в конце 2012 года, а именно 26 декабря, Правительство Москвы выпускало постановление №840, которое не отменило основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, а лишь внесло в него отдельные корректировки. Рассмотрим какие изменения внесло то старое постановление, которые актуальны до сих пор даже после выхода постановления №1104.

    1. В раздел 11 приложения 1 к Постановлению добавились пункты 10.16 и 10.17, которые теперь официально запрещают объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами. Они обязательно должны быть разъединены плотно закрывающейся раздвижной перегородкой, или стеной с дверью.

    2. Теперь убран пункт 2.2.9, который до этого разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Сейчас, как мы уже говорили, добавили пункт о запрещении объединения балконов с комнатами и кухнями.

    Согласованная перепланировка квартиры 2018.

    3. В соответствии с п.20 Приложения 1 теперь любая перепланировка, согласовывающаяся по «эскизу», требует выхода комиссии для проверки. Раньше просто сдавали эскиз, нарисованный от руки на плане БТИ, и если количество жилых комнат не увеличивалось, выдавался акт о выполненной перепланировке без всяких выходов. Инспекторы приходили на объект только в том случае, если по эскизу изменялось количество жилых комнат. Теперь они будут выходить в любом случае. Это плохо тем, что скрыть какие-либо нарушения, которые раньше можно было просто не отмечать в «эскизе», не получится. Также, как мы уже отмечали, теперь вместо эскизов необходимо сдавать план БТИ и экспликацию после выполненной перепланировки.

    Для перепланировок, требующих согласования по проекту, а таких большинство, всё осталось по-прежнему — инспекторы всегда проверяют выполненный ремонт на соответствие согласованному.

    4. Одним из хороших нововведений стало то, что в соответствии с п.2.5.1.1.3.10 приложения 2 к Постановлению, можно согласовать перепланировку в новостройке, ещё не получив свидетельства о государственной регистрации права. Правда, для этого необходимо будет предоставить довольно внушительное число документов:

    • оригинал или нотариальная копия договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав;
    • согласие застройщика на переустройство квартиры или нежилого помещения;
    • оригинал или копия акта приемки-передачи недвижимости;
    • копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
    • справка от застройщика о том, что участником долевого строительства выполнены все обязательства по договору;
    • К сожалению, на практике далеко не все застройщики идут навстречу жильцам и предоставляют эти документы. Так что собрать их и предоставить является непростой задачей.

      5. Согласно измененному Постановлением Правительства Москвы № 796 от 01.12.2015 пункту № 18 Приложения 1 любая проведенная без согласования перепланировка квартиры или нежилого помещения является административным нарушением и для её узаконивания необходимо заплатить соответствующий штраф.

      По всем остальным пунктам основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, то есть Постановление Правительства Москвы № 508, на 2018 год остался без изменений.

      resog.ru

      Обсуждения

      В данном разделе посетители группы могут ознакомиться с ответами на наиболее встречающиеся вопросы по перепланировке, а также написать актуальный вопрос связанный с порядком проведения перепланировки и переустройства квартиры и получить консультацию нашего специалиста.

      Обсудить конкретную планировку или интерьер помещения можно в теме —
      ОНЛАЙН ОБСУЖДЕНИЕ ИНТЕРЬЕРА https://vk.com/topic-73931796_33259331

      СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПО ЭСКИЗУ?
      Вопрос жителя ЖК Город Набережных, МО, городской округ Химки.
      Мне можете подсказать? Я хочу ненесущую стенку между комнатой и кухней ликвидировать, это я так понимаю перепланировка по эскизу? А то мне в УК пытаются навязать заказ у них проекта и просят за это 35 т.р., мотивирую тем что размер сносимой перегородки больше 1,2м, что, как я считаю, вымогательство. Я пока с перепланировкой в МО не сталкивался поэтому немного сомневаюсь какие тут нормативные документы имеют силу.

      ОТВЕТ:
      Хороший вопрос, спасибо!)
      Давайте попробуем разобраться вместе.
      Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (ред. от 14.11.2011), определяет перечень работ, на который требуется допуск СРО, п. 9.1 и 9.2 отнесены к работам по устройство конструкций зданий и сооружений из природных и искусственных камней, в том числе с облицовкой. Знак означает, что данные виды и группы видов работ требуют получения свидетельства о допуске на виды работ, влияющие на безопасность объекта капитального строительства, в случае выполнения таких работ на объектах, указанных в статье 48.1 градостроительного кодекса Российской Федерации. ЖК ГН к данным объектам не принадлежит!
      Градостроительный кодекс ст. 48, п. 4 Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
      Соответственно межкомнатная перегородка, не являющаяся несущей конструкцией здания, которое в свою очередь не относится ГК ст. 48.1 к категории особо опасных, технически сложных и уникальные объектов. Таким образом подготовку проектной документации можно осуществить без наличия допуска СРО. В общем то эти положения относится к подготовке проектной документации и не имеют ограничений на территории РФ.
      Ну а если проще, то разрешение проводить согласование перепланировки с работами по демонтажу межкомнатной перегородки, равно как и все иные работы, регламентируется следующим актом:
      Постановление администрации городского округа Химки МО от 20.08.2013 N 732
      «Об упорядочении проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области»
      Приложение №1
      II. Мероприятия (работы) по перепланировке
      1. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок(исключая межквартирные) — ПРОВОДИТСЯ ПО ЭСКИЗУ
      Данное постановление находится в свободном доступе!

      ВОЗМОЖНО ЛИ РАСШИРИТЬ КУХНЮ ЗА СЧЕТ ПЛОЩАДИ САНУЗЛА?

      ОТВЕТ:
      Перенос или расширение кухни за счет санузла, ванной, уборной, возможно, если квартира является двухуровневой или если квартира находится на последнем этаже, в остальных случаях подобные работы проводить ЗАПРЕЩЕНО:
      СНиП 31-01-2003 п.9.22 «Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях;»
      СанПиН 2.1.2.2645-10 п.3.8 «В квартирах не допускается:
      — расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней.»

      КАКОЙ НОРМАТИВНЫЙ ДОКУМЕНТ ОПРЕДЕЛЯЕТ НЕОБХОДИМОСТЬ СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ИЛИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА ПОМЕЩЕНИЯ?

      ОТВЕТ:
      ЖК РФ, гл. 4, устанавливает понятия перепланировки, переустройства, определяет основание их проведения, отказа в согласовании, органов власти осуществляющих перепланировку, ответственность за самовольную перепланировку и т. д.
      http://docs.cntd.ru/document/zhilishhnyj-kodeks-rf-zh..

      ДОЛЖНА ЛИ ВКЛЮЧАТЬСЯ ВЕНТИЛЯЦИОННАЯ ШАХТА В ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ ПРИ ОБМЕРЕ?
      Актуальный вопрос в ЖК Новое Тушино, Московская обл., Красногорский район.

      ОТВЕТ:
      Это одновременно юридический и нормативный — строительный вопрос!)
      СП СП 54.13330.2016 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные,Приложение В — определяет понятие площади жилого здания.
      Ответ в п. 1.1:
      Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах), и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

      Другой вопрос, это юридическая составляющая, нужно смотреть договор ДДУ, застройщик может хитрить и вот тут уже нужно восстанавливать право и возвращать стоимость уплаченную за площадь вент. шахты.

      Согласно ЖК РФ, ст. 16, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

      НУЖЕН ЛИ ПРОЕКТ ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЯ ПЕРЕД НАЧАЛОМ РЕМОНТА В НОВОСТРОЙКЕ?
      Один из наиболее часто задаваемых вопросов связан с подготовкой проектной документацией перед началом ремонта в новом доме в частности в ЖК «Велтон Парк», Московская обл., г. Сходня?

      ОТВЕТ:
      Градостроительный кодекс РФ, п.3 статьи 48:
      «Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. «

      Отсутствие проекта в случаях, кроме указанного выше, может помешать не только технологическому присоединению к электрическим сетям, но и получению разрешения на строительство (Градостроительный кодекс).

      Причем, по-видимому, проект электроснабжения является частью «архитектурно-строительного проектирования «, определяемого Градостроительным кодексом, поскольку установленный состав соответствующей проектной документации включает «сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения «.

      ПРИСОЕДИНЕНИЕ ЛОДЖИИ.
      ВОЗМОЖНО ЛИ ПРОВЕСТИ ОБЪЕДИНЕНИЕ («ПРИСОЕДИНЕНИЕ») КОМНАТЫ/КУХНИ С ЛОДЖИЕЙ/БАЛКОНОМ?

      ОТВЕТ:
      Полностью — нельзя, хотя данный запрет нигде не прописан.
      Такая перепланировка допускалась ранее, но с принятием 840-й редакции 508-го Постановления, пункт 2.2.9 Приложения 1, разрешающий присоединение балкона к жилым помещениям, был убран. Точнее, он теперь касается другого вопроса — перегородок в домах со смешанными/деревянными перекрытиями.

      Поэтому Мосжилинспекция не согласовывает присоединение балкона или лоджии без установки стеклянной перегородки, отделяющей их от жилого помещения. Чтобы разграничить зоны балкона и жилого помещения, в проект перепланировки закладываются сдвижные стеклянные двери, их еще называют «французскими» или распашных стеклянных дверей, основным показателем при выборе которых, должны быть тепловые характеристики.

      Помимо жилищной инспекции, полностью объединять балкон с комнатой или кухней запрещает и ГУП МНИИТЭП, который является автором большинства серий типовых домов в Москве (и не только). Данный запрет основывается на том, что объединение квартиры с балконом и лоджией повысит нагрузку на отопительную систему здания, которая не рассчитана на обогрев дополнительных холодных площадей.

      Но установка перегородки из стеклопакетов — не единственное ограничение, ее можно убрать после ухода приемочной комиссии, которой вы будете сдавать завершенную перепланировку, а позже (например, при продаже квартиры) установить перегородки обратно.

      Что еще нельзя при объединении балкона или лоджии с комнатой или кухней?
      Во-первых, запрещается переносить на балкон или лоджию радиатор отопления (п.11.7 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840). Батарея, которая обычно находится на подоконном блоке, после его демонтажа переносится на соседнюю стену комнаты или кухни. Еще одним основанием запрета переноса радиатора отопления на лоджию/балкон, является, п. 1 ст. 25 ЖК РФ, где перенос инженерных систем и т.д. возможен в пределах жилого помещения, а лоджия к таковым (в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК) не относится.

      Во-вторых, присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне подразумевает снос подоконного блока. При этом действует ряд запретов:

      — нельзя демонтировать порожек: в кирпичных домах он часто поддерживает балконную плиту, а в панельных он работает совместно с ограждающей панелью (в серии панельных домов П44Т, начиная с 2007, конструкция порожка служит элементом защиты от прогрессирующего обрушения). Кроме того, снос порожка вызовет промерзание плиты перекрытия, что ухудшит жилищные условия соседей.
      Также в подавляющем большинстве случаев запрещено затрагивать надпроемную перемычку (она почти всегда является несущей конструкцией).

      — Как правило, не разрешается урезать боковые простенки балкона (это возможно лишь в домах с не несущими фасадными стенами). При затрагивании балконных простенков должны выполняться требования СНиП «Пожарная безопасность зданий и сооружений», которые требуют наличия простенка 1,2 м от края балкона до проема, или 1,6 м., если он находится между двумя входами на балкон.

      Еще одной особенностью проектов присоединения лоджий и балконов к кухням и комнатам является следующее условие.
      В составе проектной документации должен быть раздел теплотехнического расчета. Это требование жилищных инспекций большинства округов Москвы. Оно объясняется тем, что установка стеклянной перегородки увеличивает теплопотерю (не столь сильно, как объединение без перегородки, но все же).
      В заключение нужно сказать, что остекление балконов и лоджий перепланировкой не считается и согласования не требует.

      КАКИЕ ВАРИАНТЫ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КУХНИ СУЩЕСТВУЮТ?

      ОТВЕТ:
      Расширение или перенос кухни на жилую площадь в большинстве случаев не допускается (об этом ниже). Как правило, перепланировка кухни сводится к объединению со смежной комнатой — через проем в несущей стене, или посредством сноса не несущей перегородки.

      Еще одна сложность связанная с перепланировкой — это нахождение в этом помещении квартиры инженерных систем: газа, водопровода, вентиляции, канализации, что требует соблюдения определённых норм и правил проектирования, а также законодательства о перепланировках.

      В ППМ №508, есть ряд запретов, касающихся перепланировки кухни, комнаты и других прилегающих к ней зон.

      — п.11.5 Приложения 1 запрещает затрагивание вентиляционных каналов.
      — п. 11.17 запрещает устройство проемов в стене между кухней с газовой плитой и комнатой без плотно закрывающейся двери
      — п. 11.18 не допускает совмещение кухни с газовой плитой и комнаты.

      Обойти запрет на объединение газифицированной кухни с комнатой, возможно предусмотрев в проекте перепланировки раздвижную или стеклянную перегородку с плотным притвором. Но такое объединение возможно только в тех квартирах, где межкомнатные стены не несущие, и их возможно демонтировать. Снести перегородку между кухней с газом и комнатой полностью — не возможно!

      Если стена между кухней и комнатой несущая, понадобится сначала получить от автора проекта дома техническое заключение о возможности устройства проема в ней (полностью несущую стену сносить запрещено). На основе ТЗ будет разрабатываться проектная документация с архитектурным разделом по усилению данного проема металлическими профилями, подлежащий согласованию с Мосжилинспекцией.

      Возможно ли увеличить кухню с газом? Газифицированную кухню можно увеличить только за счет не жилой площади (коридор, кладовая прихожая и т.д.). Увеличение кухни с газовой плитой за счет части площади смежной жилой комнаты — невозможно!

      Полное объединение кухни с комнатой возможно только в квартирах с двумя и более комнатами. В однокомнатной квартире такая перепланировка приведет к тому, что комната, совмещенная с кухней, станет по экспликации БТИ нежилым помещением, а квартир без жилых комнат быть не должно. Способ обойти этот казус есть — можно зримо разграничить помещения, например разными полами и/или оставить часть перегородки, обозначающую границы жилой и нежилой зон.

      Подробнее о зонировании помещений в квартире.
      Если планируется передвинуть газовую плиту на кухне, то для проведения этой операции необходимо получить разрешение Мосгаза. Оно же понадобится в случае, если вы хотите установить такую плиту в негазифицированном доме.

      НУЖНО ЛИ ЗАКАЗЫВАТЬ ПРОЕКТ ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЯ КВАРТИРЫ В ОРГАНИЗАЦИИ С ДОПУСКОМ СРО?

      ОТВЕТ:
      Вопрос интересный и актуальный, так как многие управляющие компании требуют, перед проведением ремонта, подготовить проект электроснабжения (раздел ЭОМ)!
      Не могу сказать, что проект электрики не нужен при проведении ремонтных работ и также не скажу, что дизайн проект заменяет проект электрики, так как является дизайнерским решением и не считается проектной документацией, дающей право производить монтаж внутренних электро-систем.
      Посему, подготовка разделов проекта ЭОМ позволяет технически грамотно произвести все монтажные работы.
      Касаемо согласования проектов электрики квартиры. Подготовка проекта электроснабжения в проектных организациях с допуском СРО, в соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (ред. от 14.11.2011), обязательно только в тех случаях, если здание считается особо опасным или технически сложным — ст. 48.1, (* см. примечание ст. 4.3 перечня вида работ по подготовке проектной документации).
      Если здание считается технически сложным (к примеру выше 100м) или особо опасным, то проект внутренних систем электроснабжения, необходимо заказывать в организации имеющей допуск СРО на проектированию.

      КАКИЕ ВАРИАНТЫ СОГЛАСОВАНИЯ САНУЗЛА СУЩЕСТВУЮТ?

      ОТВЕТ:
      Рассмотрим все возможные варианты расширения санузла за счет смежных коридора, жилых комнат, кухни или нежилых помещений.

      ВАЖНО!
      Перед тем как расширить или наоборот уменьшить площадь ванной, санузла или кухни, нужно учитывать, что действующими нормами запрещено, как расширение санузла над кухнями, и жилыми комнатами ниже расположенных квартир (СанПиН 2.1.2.2645-10 п.3.8), так и перепланировка направленная на расширение кухни над жилыми комнатами.
      Ссылаясь на действующие нормы – у собственника не выйдет расширить свою кухню, если зона расширения приходится на санузел выше расположенной квартиры — во избежание ухудшения собственных жилищных условий.
      Если ваша квартира расположена на первом этаже, либо на втором/ третьем, но под вами размещены нежилые помещения (рестораны, фитнесс- центры, магазины и т.д.), то расширение санузла за счет прилегающих комнат возможно согласовать. При любом увеличении санузла или изменении конфигурации стен требуется обязательное устройство новой гидроизоляции по площади всего санузла.
      . Запрещается устройство в жилых квартирах трапов и самодельных душевых поддонов (СП 30.13330.2016 п. 8.5.3. и ППМ №508 п. 11.6. и приложение №2 п. 2.32.).

      Увеличение площади санузла в квартире, расположенной на первом этаже возможно за счет всей площади прилегающих помещений, при условии разработки соответствующего проекта перепланировки.
      Если дом не типовой серии, или относится к домам «старого фонда» (застройка до 60-х), возможно потребуется разработка технического заключения «о состоянии несущих конструкций» здания.
      Если перекрытия в доме смешанные или деревянные — конструкция полов расширяемого санузла не должна содержать толстых цементно-песчаных стяжек и других элементов нагружающих перекрытия. Все работы в таком случае проводятся при условии инженерных расчетов нагрузок на перекрытия.
      Выход из санузла должен вести в зону коридора. Согласовать перепланировки с расширением туалета в зону жилой комнаты в обычной городской квартире, например, в панельном доме, невозможно. Такие проекты не имеют шансов быть согласованными. Уровень пола при переносе санузла должен быть ниже на 15-20 мм. чем в остальном помещении. Пол в мокрой точке должен быть выстелен гидроизоляционным слоем, согласно требованиям СНиП 2.03.13-88.

      Как узаконить согласование расширения санузла или ванной комнаты за счет коридора, кухни или жилой комнаты?
      Согласовывать любое изменение в конфигурации планировки санузла, расширение его площади или наоборот — уменьшение, необходимо до начала строительных работ. Перепланировка санузла относится к сложному типу перепланировок, требующему разработки проектной документации. Несогласованное расширение санузла, равно как и другие незаконные перепланировки приведут к появлению красных линий в вашем техпаспорте, что в свою очередь грозит судебными тяжбами, штрафами и нервотрепкой. Поэтому следует устраивать расширение санузла только согласно букве закона.

      Что необходимо для согласования?
      Аналогичный перечень документов, как и при других решениях предусматривающих согласование перепланировки.
      Полезные ссылки:
      СанПиН 2.1.2.2645-10 (с изменениями на 27 декабря 2010 года)

      ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ С РАСШИРЕНИЕМ САНУЗЛА ЗА СЧЕТ КОРИДОРА, КУХНИ, ДРУГИХ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ:
      Для планируемой перепланировки: К сожалению все нюансы по согласованию перепланировок в данном пункте не описать, зачастую кроме расширение санузла есть еще и множество других мероприятий которые необходимо согласовывать, но укажем этапы по согласованию в целом:
      — в начале, необходимо обратиться в БТИ для получения техпаспорта квартиры. В случае, если изменения в планировку уже были ранее внесены и техпаспорт имеет красные линии, вам необходимо также получить план с экспликацией до перепланировки;
      — далее нужно обратиться в проектную организацию с допуском СРО, за проектом перепланировки и техническим заключением о возможности перепланировки;
      — далее, сдача в окружное отделение жилищной инспекции либо МФЦ, собранный комплект документов на рассмотрение. Через 20 рабочих дней вы получите разрешение на перепланировку. Подробнее о комплекте документов на перепланировку https://sk-kifa.ru/pereplanirovka-kvartiry/ ;
      — после того, как ремонтные работы будут закончены, нужно обратиться в Жилинспекцию для вызова приемочной комиссии, которая установит идентичность выполненных работ проектному плану и выдаст вам акт о завершенной перепланировке (Акт подписывается проектной и подрядной организацией с допуском СРО);
      — после получения акта о завершенной перепланировки необходимо обратиться в БТИ. Они внесут изменения в техпаспорт квартиры и выдадут его вам. На этом перепланировку можно считать законченной.

      Для выполненной перепланировки: В случае, если изменения в планировку уже были ранее внесены и техпаспорт имеет красные линии, вам необходимо также получить план с экспликацией до перепланировки. Затем получить в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
      Далее процедура ничем не отличается от той, которая следует при согласовании только планируемой перепланировки.

      Вопросы по теме «Расширение санузла» Расширение кухни за счет санузла, возможно ли?

      ОТВЕТ:
      Вы можете расширить площадь своей кухни за счет санузла, однако следует помнить о том что над вашей кухней и под ней будет располагаться чужой туалет. Однозначного толкования данного мероприятия нет, так как в СП (бывшие СНиП) прописан запрет на размещение санузлов над кухнями. Поэтому зачастую удается согласовать свою кухню, под чужим санузлом с предоставлением нотариального согласия об ухудшении жилищных условий. Данный пункт полностью на усмотрение жилищной инспекции.
      Расширение комнаты за счет санузла:
      Из-за того, что этажи многоквартирных домов в большинстве случаев одинаковой планировки, не представляется возможным расширить жилую комнату за счет санузла, с сохранением статуса комнаты именно жилой. Но можно присвоить данной комнате нежилой статус (например кабинет, гардеробную, спорт зал) и в этом случае возможно расширить под чужой санузел сверху.

      ПЕРЕПЛАНИРОВКА (ПЕРЕНОС) КУХНИ, НОРМЫ И ТРЕБОВАНИЯ:

      — запрещено переносить кухню в жилую комнату и присоединять к ней часть жилой площади (кроме первого этажа). Перенос и размещение кухни над жилой комнатой соседей запрещен. Ссылочный документ: п. 24 Постановления Правительства РФ №47 (от 28 января 2006).

      Если квартира находится на первом этаже, или под вами нежилое помещение, или у соседей аналогичная перепланировка, то вы все же можете перенести кухню на место комнаты. При этом помещение кухни до перепланировки останется в статусе нежилого помещения, и ее в этом качестве придется занести в экспликацию БТИ (например как кабинет).

      — запрещено перепланировка кухни с присоединением к ней площади санузла. Согласно п.9.22 СНиП 31-03-2003, а также п. 3.8 СанПиН 1.2.2645-10, кухня не должна располагаться под помещениями уборной и ванной верхней квартиры, кроме тех случаев, когда перепланируемая квартира находится на последнем этаже (здесь учитываются законные интересы соседей снизу).

      — кухня должна получать естественное освещение — то есть иметь окно, как того требует п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10. Это условие не касается кухни ниши, которую можно устроить в коридоре или ином нежилом помещении.

      Единственный способ законно перенести кухню — это устроить в прихожей или кладовой кухню нишу (минимальная площадь кухни-ниши 5 м2, в соответствии с п. 5.7 СП СП 54.13330.2016). То есть перенести в коридор не саму кухню, а плиту, вытяжку и раковину — без организации обеденной зоны. Причем подводить вентиляцию придется из прежней кухни, а не от санузла или ванной. Нишу с электроплитой и мойкой, кстати, можно устраивать даже в коридорах или прихожих однокомнатных квартир (п. 9.7. СП 54.13330.2011).

      В некоторых случаях, для обеспечения нормативного водоотвода от перемещенной раковины и потребляющих воду приборов, приходится устанавливать канализационный насос.

      Наличие газовой плиты означает автоматический запрет на перенос кухонного оборудования. Даже на первом этаже

      Еще одного существенное ограничение — запрет на устройство выхода из санузла на кухню (п. 4.13 МГСН 3.01-01В или п. 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10) — если только в квартире не проживает человек с ограниченными способностями к передвижению.

      Перепланировка балкона/лоджии в кухню также не допускается. Если ваша кухня имеет балкон, можно демонтировать подоконный блок, однако затем вам придется отгородить холодную зону стеклянной перегородкой с дверным блоком или сдвижной (французские окна).

      vk.com

      Это интересно:

      • Приказ годовая инвентаризация Руководства, Инструкции, Бланки Новые файлы приказ на годовую инвентаризацию образец Приказ на инвентаризацию образец 2015 Приказ на инвентаризацию образец 2014 скачать бесплатно Приказ (постановление, распоряжение) о проведении инвентаризации. Форма ИНВ-22. […]
      • Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов Боброва Надежда Владимировна Наименование подразделения: Адвокатская консультация Центрального района г. Воронежа Адрес: 394006, г. Воронеж, ул. Плехановская, 22 «а» Регистрационный номер в Реестре адвокатов Воронежской области 36/1703 Окончила юридический факультет Воронежского […]
      • Оформить красочное объявление Оформить красочное объявление Войти через uID Уважаемые родители. Если Вы желаете приобрести фотографию, прошу в понедельник 14 декабря принести 400 р Уважаемые родители и ребята! Для тех, кто не был на сборах 22 августа важная информация: 1. 1 сентября в 11.00 линейка. Сбор в 10.40 у […]
      • Определите подведомственны ли указанные ниже дела судам общей юрисдикции Решите задачу: Определите, подведомственны ли данные дела судам общей юрисдикции. Если дело подведомственно судам общей юрисдикции, то определите родовую и территориальную подсудность дела.1. По заявлению Андронова о признании противоречащим Конституции РФ п. 2 ст. 16 Закона РФ «О […]
      • Проведение проверки прокуратурой закон Статья 9. Организация и проведение плановой проверки Статья 9. Организация и проведение плановой проверки См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 9 настоящего Федерального закона Федеральным законом от 14 октября 2014 г. N 307-ФЗ в часть 1 статьи 9 настоящего Федерального закона […]
      • Расчет налога на земельный участок 2014 Считаем земельный налог без кадастровой стоимости Как правило, базу по земельному налогу рассчитывают на основании кадастровой стоимости участка. При ее отсутствии используют нормативную цену участка. Если нет данных по обоим этим показателям, налоговую базу рассчитать невозможно, так […]
      • Федеральный закон глава 21 Федеральный закон от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ"Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" С изменениями и дополнениями от: 25 июня […]
      • Виды трудовой пенсии в россии Мнение эксперта Общее собрание НАПФ Годовой отчет: всякая-всякая всячина Сегодня мы закончим серию постов про годовой отчет НПФ. Годовой отчет: всякая всячина Продолжаем наш рассказ о годовом отчете НПФ. В прошлые разы мы раскрыли темы бухгалтерской отчетности и специальной […]