Правило оформления купли продажи квартиры

admin

Особенности оформления договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры – это официальный документ, подтверждающий совершение сделки по передачи объекта от одной стороны к другой.

Его трактовка дана законодательно в пункте 1 статьи 549 ГК РФ. Основными источниками его правового регулирования выступают ГК РФ (статьи 406-444) и ФЗ «О государственной регистрации». Иные нормативно-правовые документы являются дополнением к ним.

Условия договора

Их можно подразделить на 2 основные группы: существенные и стандартные (обычные).

1. Существенные условия

Это наличие информации в договоре, без которой он признается недействительным.

1.1 Предмет сделки

В соответствии со статьей 554 ГК РФ текст договора должен содержать сведения о предмете, по которым можно точно идентифицировать квартиру. К ним можно отнести:

  • адрес;
  • форма собственности;
  • номер квартиры;
  • характер использования жилья;
  • площадь жилья и количество комнат в нем и т.д.
  • Правильный вариант: «Объектом настоящего договора выступает 3-комнатная квартира, расположенная в 5-этажном жилом доме по адресу: г. Белгород ул. N-ская, д. 154 кв. 54. Ее площадь составляет 65 кв. метров, полезная площадь жилья – 51 кв.м…».

    Неправильный вариант: «Объектом договора выступает квартира, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Белгород ул. N-ская, д. 154». Во втором случае нет конкретики, такой договор признается недействительным.

    1.2 Обременение

    В документе указывается его форма: залог, рента, аренда и т.д. Наличие обременения может стать препятствием для продажи квартиры. Например: жилье, находящееся в залоге у банка, нельзя продать третьему лицу без согласия кредитора.

    1.3 Список выгодоприобретателей

    В соответствии со статьей 558 ГК РФ в договоре должен быть указан перечень лиц, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения третьему лицу. Помимо их списка должно быть зафиксировано основание для права пользования. Например: договор пожизненной ренты и т.д.

    Важно! Если в роли лиц, наделенных правом пользования жильем после его продажи, выступают несовершеннолетние или недееспособные граждане, находящиеся под контролем органов опеки, то сделка действительна только при согласии уполномоченного органа.

    1.4 Стоимость

    Это обязательный реквизит текста, так как по своей природе договор является возмездным.

    Документ, где цена отчуждения квартиры не указана, считается недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 555.

    Стоимость устанавливается по обоюдному соглашению сторон. Правила ее расчета, указанные в статье 424 ГК РФ, не применяются.

    1.5 Способ оплаты

    Оплата за реализуемый объект может быть произведена несколькими способами:

  • за счет собственных средств: сбережения;
  • за счет заемного капитала: жилищные кредиты или займы на неотложные нужды;
  • средствами материнского капитала;
  • субсидией на покупку жилья в рамках федеральной программы «Доступное жилье».
  • Для оплаты квартиры материнским капиталом покупателю необходимо обратиться в ПФ РФ, чтобы написать заявление на перевод средств в счет погашения обязательств по договору. Решение по заявлению принимается в течение 1 месяца, столько же времени требуется на перевод средств продавцу.

    Важно! В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства № 862 объем средств материнского капитала, направленных на покупку жилья, не должен превышать стоимость квартиры.

    Программа «Молодежи — доступное жилье» продлена до 2017 года.

    Ее участники могут претендовать на оплату части квартиры (до 30% от стоимости) за счет средств целевой государственной помощи. При наличии детей размер субсидии может быть увеличен.

    Для участия в проекте необходимо обратиться в органы местного самоуправления. При получении субсидии средства переводятся на счет продавца по безналичному расчету.

    1.6 Стороны договора

    При реализации квартиры их всегда две: продающая и покупающая. В роли продавца может выступать собственник жилья или его законный представитель. Покупателями могут быть любые субъекты.

    Если покупателей несколько человек, то необходимо прописать в договоре идентификационные данные и долю в приобретаемой квартире каждого.

    Важно! Размер доли каждого покупателя указывается не зависимо от того, равные они или нет.

    Законодательство накладывает ряд ограничений по сделкам с недвижимостью при участии несовершеннолетних лиц.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ГК РФ интересы малолетних детей (до 14 лет) представляют их законные представители. Дети, старше 14 лет, могут самостоятельно участвовать в сделках при наличии письменного согласия их представителей (пункт 1 статья 26 ГК РФ).

    1.7 Способ расчета

    При сделках с недвижимостью применяются 4 способа расчета:

  • Аккредитив. Покупатель заранее заключает договор на обслуживание по аккредитиву с банком. На расчетный счет он вносит сумму средств, равную стоимости квартиры. Продавец может получить доступ к этим деньгам только при предоставлении нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на имя покупателя (п. 867 ГК РФ).
  • Банковские ячейки. Стороны договора заключают договор аренды ячейки в банке. Покупатель в присутствии продавца закладывает в нее деньги. В договоре на аренду ячейки указываются условия, при соблюдении которых продавец может забрать деньги из ячейки. В качестве них могут выступать: копии правоустанавливающих документов на имя покупателя.
  • Внесение средств наличными/безналичными расчетами. Это самый небезопасный способ оплаты договора купли-продажи. Он влечет следующие риски:
    • если передача средств осуществлена до перехода права собственности и по каким-то причинам госрегистрация не состоялась, то покупатель может остаться без средств и жилья.
    • если деньги передаются после регистрации документов в Росреестре, то риски несет продавец. После получения правоустанавливающих документов на объект покупатель может не расплатиться с первой стороной сделки. В этом случае продавец может остаться без квартиры и не получить за нее деньги.
    • Счет эксроу. Он открывается покупателем в банке для хранения средств по договору купли-продажи. Владелец счета вносит на него сумму, равную стоимости квартиры, дальнейшее его распоряжение средствами невозможно. При совершении сделки продавец может снять средства при предъявлении в банк правоустанавливающих документов (копий) на имя покупателя. Если сделка не состоялась, то владелец счета может забрать деньги (статья 860.10 ГК РФ).
    • Полезно знать! Эксроу счет и аккредитив имеют принципиальные отличия, несмотря на сходство основного механизма при расчетах.

    • Средства на счете эксроу блокируются, их дальнейшее движение невозможно без выполнения условий сделки.
    • Аккредитив может быть отзывным, то есть клиент может забрать свои средства с расчетного счета банка без объяснения причины.
    • Счет эксроу – это относительно новый способ расчета, который Россия переняла из Великобритании. Надо заметить, что статья 858 ГК РФ говорит о недопустимости ограничения прав клиентов распоряжаться собственными счетами, поэтому законодательная база для расчета требует доработки.

      Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что самыми безопасными являются сделки через банковские ячейки. Каждая сторона договора имеет свои гарантии: деньги или объект. При срыве сделки стороны остаются в первоначальном положении.

      Если за жилье вносится аванс, то он должен быть прописан в предварительном договоре купли-продажи (ПДКД) или авансовом соглашении. В случае отказа от сделки по инициативе покупателя аванс ему не возвращается. Если сделка не может состояться из-за нарушений продавца, то он должен оплатить второй стороне сумму штрафных санкций (действительно, только при внесении пункта о штрафных санкциях в текст договора или ПДКД).

      В соответствии со статьей 434 пунктом 2 договор купли-продажи квартиры является действительным, если он оформлен в письменном варианте. Устная договоренность о передаче недвижимости недопустима.

      2. Обычные условия

      Это условия, которые традиционно включаются в текст документа. Они необходимы для исключения возможных споров и разногласий. Договор является действительным при отсутствии в его тексте обычных условий.

      2.1 Характеристики, конкретизирующие объект сделки.

      В договоре можно перечислить предметы интерьера, которые реализуются вместе с квартирой. Например: мебель, технику и т.д.

      2.2 Цель приобретения квартиры

      В тексте договора может быть указано, для каких целей покупатель приобретает жилье: для собственного проживания, сдачи в аренду, открытия ИП и т.д.

      2.3 Обязанности сторон

      Этот пункт заполняется на основе норм ГК РФ. Четко прописанные требования к каждой стороне – залог успешного окончания сделки. Стандартные обязанности продавца включают:

    • 1. Необходимость снятия с регистрационного учета.
    • Полезно знать! Если продавец выписывается после совершения сделки, то можно подстраховаться от лишних проблем. Некую часть средств от стоимости квартиры (примерно 10%) необходимо заложить в ячейку. Доступом к ней может быть выписка из домовой книги, свидетельствующая о снятии с регистрационного учета продавца или паспорт с отметкой по другому адресу проживания.

      При несоблюдении требований по снятию с учета покупатель может израсходовать эти средства на судебные тяжбы. Такая схема расчета допустима только при ее прописывании в предварительном договоре купли-продажи.

      2. Своевременную оплату по коммунальным платежам до даты совершения сделки.

      Если продавец после подписания договора продолжает проживать в проданной квартире, то он обязан оплачивать расходы по коммунальным услугам за это время. Оплаченные квитанции за предыдущий месяц и ключи от почтового ящика продавец должен передать одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры (передаточного акта).

      3. Передачу недвижимости по передаточному акту (статья 556 ГК РФ).

      В соответствии с законодательством уклонение от подписания этого документа расценивается как отказ продавца в передаче квартиры, а покупателя – от обязанности ее принять. Иск в суд заставит каждую сторону выполнить свои обязанности.

      Подробнее про оформление передаточного акта смотрите ниже ↓.

    • 4. Предупреждение о недостатках квартиры (протекание крыши для жилья на последних этажах, слабая проводка, наличие неузаконенной перепланировки и т.д.).
    • Основная обязанность покупателя сводится к оплате реализуемой квартиры и приемке ее по передаточному акту.

      Сроки освобождения жилья продавцом

      Единых требований на законодательном уровне нет. Стороны сделки самостоятельно договариваются, в какие сроки будет осуществлена передача квартиры. По установленным негласным правилам рынка недвижимости они не превышают 21 рабочий день. Однако при обоюдном согласии сроки могут быть уменьшены до 2-3 дней.

      Советуем обязательно прописывать срок освобождения жилья в договоре и в авансовом соглашении.

      2.5.Способы разрешения споров

      В соответствии со статьей 452 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по обоюдному решению сторон. Если участник не согласен с новыми условиями или не предоставил ответ в 30-дневный срок, то вопрос решается через суд.

      По договорам купли-продажи квартиры установлен досудебный порядок разрешения конфликта: поиск компромисса путем диалога. Если он не оправдал ожидания одной из сторон, то тогда можно обратиться в суд общей юрисдикции.

      Подача искового заявления может быть выполнена 2 способами: лично заявителем или по почте заказным письмом. Иск подается в суд по месту жительства ответчика или нахождения его имущества. В документе указывается причина расторжения договора, а также необходимость возвращения переданного объекта продавцу, а денег – покупателю. Заявитель вправе в иске указать требования по возмещению морального вреда, если вторая сторона существенно нарушила договор.

      Важно! Решение суда о расторжении сделки не является основанием для прекращения права пользования квартирой покупателем, если регистрация перехода права собственника была проведена. Поэтому продавец, если его права нарушены, обязательно должен требовать в иске возврата ему имущества.

      Типичная ситуация для обращения в суд.

      Иванов А.С. решил продать 3-комнатную квартиру Кузнецову И.К. В соответствии с договором он должен был получить деньги за отчуждаемый объект после регистрации перехода права собственности. В качестве способа оплаты был выбран вариант расчета наличными. Покупатель свои обязанности по оплате объекта не выполнил.
      На основании статьи 395 ГК РФ помимо средств по договору продавец имеет право требовать возмещение процентов за пользование имуществом и понесенных убытков (на адвокатов, сбор документов, представительство в суде и т.д.). Суд вынес решение удовлетворить требования Иванова А. С., в том числе оплатить ему моральный ущерб.

      Неуплата стоимости квартиры далеко не всегда является основанием для расторжения договора. Примеры и объяснения смотрите в этой статье.

      Приложения к договору купли-продажи квартиры

      Рассмотрим, что можно оформить приложением к договору.

      Передаточный акт

      Каждая сторона сделки должна получить по одному подписанному экземпляру. В соответствии со статьей 556 ГК РФ фактическая передача жилой недвижимости происходит только после подписания документа. С этого момента все риски, связанные с квартирой, переходят к покупателю.

      Основными реквизитами акта являются: паспортные данные каждой стороны, характеристики объекта недвижимости, адрес, дата и место составления.

      Не стоит подписывать документ без предварительного осмотра жилья, то есть не в квартире. Выявленные недостатки в дальнейшем доказать практически невозможно.

      Практикуется 2 способа передачи объекта недвижимости: до регистрации перехода права собственности и после нее. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» не прописывает документ, как обязательный для совершения процедуры регистрации права нового собственника. Но нередко Реестр отказывает в регистрации при его отсутствии.

      Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Если квартира передается до регистрации в Росреестре, то покупатель может оценить реальное состояние жилья и отказаться от него, если оно ухудшилось по сравнению с предыдущими осмотрами.

      Пример. При первоначальном осмотре в квартире были установлены дубовые двери, евророзетки, качественная сантехника. При подписании передаточного акта жилье видоизменилось: двери были сняты, розетки заменены на дешевые китайские аналоги и т.д. Если передаточный документ был бы подписан до регистрации документов, то доказать ухудшение состояния жилья практически невозможно. В акте указано, что покупатель удовлетворен состоянием квартиры.

      Обезопасить покупателя может предпродажный акт, составленный перед регистрацией в Росреестре. В нем должно быть подробно расписано, какая мебель и техника остаются в помещениях, а также показания индивидуальных приборов учета и т.д.

      Для продавца выгоднее оформить передаточный акт до регистрации перехода права собственности, так как до подписания документа он несет ответственность за имущество. В случае затопления квартиры, возникновения пожара и иных неблагоприятных случаев все расходы ложатся на его плечи, а покупатель вправе отказаться от сделки. В любом варианте риск гибели или порчи имущества переходит ко второй стороне после подписания акта.

      Если акт подписан до регистрации перехода прав собственности и в квартире случился потоп, то все расходы по его устранению, в том числе оплаты ремонта соседей с нижних этажей несет покупатель.

      Расписка в получении средств

      Это доказательство факта передачи денег покупателем и получения их продавцом. В документе необходимо указать: паспортные данные участников сделки, конкретные сведения на объект, за который получены деньги (кадастровый номер, адрес месторасположения, другие характеристики квартиры), сумму прописью и цифрами. Обязательная фраза расписки – «оплата произведена в полном объеме, претензий к покупателю не имею».

      Дополнительное соглашение

      Этот документ составляется для отображения условий, которые не были обозначены в договоре купли-продажи. Чаще всего инициатором его составления выступает продавец, если квартира находится в его собственности менее 3-х лет. Дополнительное соглашение – это неотъемлемая часть договора, которая также подлежит регистрации. Все условия, включенные в документ, имеют юридическую силу с момента его подписания сторонами.

      Перечисленные документы необходимы для регистрации перехода прав собственности. О том, какие документы ещё нужны и о подробностях процесса регистрации вы можете прочитать в этой статье.

      Особенности составления договора купли-продажи в нестандартных случаях

      1.Продажа доли

      В соответствии со статьей 250 ГК РФ на других собственников распространяется приоритетное право покупки. Их необходимо уведомить о продаже доли. Обязательными реквизитами извещения являются: стоимость доли и условия ее продажи. При отсутствии желания у других собственников выкупить часть квартиры оформляется нотариальный отказ.

      Извещения отправляются по последнему адресу проживания собственника. Если в течение 30 дней от него не последует ответа, то продать долю можно третьим лицам.

      Извещения о продаже доли или нотариальные отказы собственников необходимы для регистрации перехода права собственности (пункт 1 статья 24 ФЗ № 122). Если приоритетное право будет нарушено, то заинтересованные лица в течение 3-х месяцев с момента совершения сделки могут вернуть права покупателя через суд.

      При продаже доли в договоре обязательно указывается ее размер.

      2.Сделка с участием несовершеннолетних

      Если в роли собственника выступает несовершеннолетнее лицо, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки. Для его получения необходимо доказать, что интересы ребенка не будут ущемлены: ему будет предоставлено равноценное жилье или деньги, пропорционально доле, будут перечислены на его счет.

      Согласие органов опеки потребуется при предоставлении документов в Росреестр. Без него сделка не состоится.

      Несовершеннолетнее лицо может выступать в роли покупателя квартиры. Такая сделка допустима при письменном согласии на нее законных представителей. Если ребенок старше 14 лет, то он может самостоятельно расписываться в договоре купли-продажи и сопутствующих документах.

      3.Сделки по доверенности

      Если сторону сделки представляет доверенное лицо, то оно должно иметь соответствующий документ, подтверждающий его право представлять интересы заинтересованной стороны. Доверенность прикладывается к договору купли-продажи квартиры.

      Кардинальных изменений в составлении договора купли-продажи квартиры по доверенности нет. В него должны быть внесены сведения о представителе: его паспортные данные и адрес регистрации, а также указывается, что сделка совершена с участием доверенного лица. При наличии доверенности нотариальное удостоверение договора не требуется.

      Продажа квартир по доверенности – самая распространенная мошенническая схема. Риск того, что официальный документ является фальшивым, очень высок.

      Риски сделки по доверенности связаны:

      1. 1.С недееспособностью собственника квартиры. Если доверенность выдана от лица, являющегося недееспособным, то сделка будет признана недействительной.
      2. 2.Возможностью отзыва документа. После совершения сделки недобросовестные собственники могут отозвать доверенность, что приведет к аннулированию сделки и длительным судебным тяжбам.
      3. 3.Неожиданной смертью собственника. В этом случае доверенность теряет законную силу, квартира становится частью наследственной массы.
      4. Подробнее о продаже по доверенности и оформлении документа читайте здесь.

        К чему приводит неправильное составление договора

      5. При отсутствии в документе существенных условий сделки право перехода собственности не будет зарегистрировано. Потребуется дополнительное время для устранения недочетов.
      6. Иногда продавцы жилья просят указать в договоре меньшую сумму, чем стоимость квартиры. В соответствии с НК РФ доход от отчуждения имущества облагается налогом по ставке 13%. На 100%-ный налоговый вычет могут претендовать только лица, являющиеся собственниками жилья более 3-х лет. В соответствии с законодательством РФ уклонение от уплаты налогов – это уголовная ответственность.
      7. Проблемы могут возникнуть и у покупателя при получении вычета на жилье. Он будет исчисляться от суммы указанной в договоре. Соответственно, можно лишиться части вычета за приобретенную квартиру.
      8. Если квартира реализуется вместе с мебелью, то эксперты настоятельно советуют вносить в текст документа описание ее состояния и перечень предметов интерьера. Это позволит избежать недоразумений при передаче недвижимости.
      9. Договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания участниками. Одновременно порождаются все юридические права и обязанности, из договора вытекающие. Ошибки, допущенные в нем, могут стать поводом для длительных судебных тяжб.

        zakonprodom.com

        Назначение и гарантии предварительного договора купли-продажи квартиры

        Документальное оформление купли-продажи квартиры играет в совершении этой сделки очень важную роль, ведь от правильности составленных документов напрямую зависит ее законность.

        Поскольку в этом случае речь идет о крупной сумме денег, стороны стремятся максимально обезопасить себя от вероятных рисков.

        Помимо основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в этой процедуре, может использоваться еще и предварительный. О необходимости, а также особенностях и правилах его составления — далее в статье.

        Для чего используется и в чем отличие от основного договора?

        Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем провести сделку по продаже квартиры (или другого имущества) на тех условиях, которые в нем закрепляются. В том числе данные условия охватывают и цену, которая по истечении времени не может быть изменена.

        Причины в этом случае могут быть следующими:

      10. отсутствие у продавца необходимых документов;
      11. необходимость срочного отъезда одной из сторон;
      12. отсутствие у покупателя достаточной суммы денег и т. п.
      13. На совершение всех этих действий требуется определенное время, однако, чтобы обезопасить себя, стороны подписывают предварительный договор. Его законодательное регулирование осуществляется ст. 429 ГК РФ.

        Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно). Единственная разница между ними — это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход права собственности на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.

        Помимо самого предварительного договора, стороны могут заключить и другие — например, задатка или аванса. Такой вариант используется в тех случаях, когда покупатель отдает продавцу определенную часть стоимости квартиры заранее (чаще всего ее размер составляет 10%).

        Что необходимо предусмотреть в договоре?

        Перечень обязательных условий, которые должны быть внесены в документ, включает в себя:

        Описание объекта договора

        В этом пункте необходимо указать данные, которые позволили бы четко идентифицировать тот объект, который подлежит продаже (то есть квартиру). Например, это могут быть такие данные:

      14. полный адрес;
      15. кадастровый номер;
      16. общая и жилая площадь (точные сведения подобного рода содержатся в справке БТИ);
      17. число комнат;
      18. этаж (также можно указать этажность дома, в котором расположена квартира).
      19. Данное условие выступает одним из наиболее важных, поскольку чаще всего именно для сохранения одной цены и заключается предварительная сделка. В договоре необходимо указать полную сумму средств (в рублях), которые должны быть уплачены покупателем в счет стоимости квартиры. В будущем данная сумма не должна изменяться.

        Граждане, которые проживают в квартире (кроме продавца)

        Указание перечня этих лиц является обязательным условием для основного договора купли-продажи, поэтому они должны быть включены и в предварительный.

        К данным лицам могут относиться граждане, которые имеют бессрочное право на проживание в квартире или на момент заключения сделки прописаны в ней. Необходимо указать их паспортные данные, а также ориентировочные сроки их снятия с регистрационного учета.

        Срок действия документа

        Указывать точный срок необязательно, однако стоит учесть, что в случае его отсутствия договор будет действителен в течение одного года после подписания. Если в течение этого срока сделка купли-продажи не будет совершена, он утратит свою силу.

        Стороны договора

        Здесь необходимо указать такие сведения о продавце и покупателе:

      20. ФИО;
      21. адрес (не только регистрации, но и фактического проживания);
      22. другие контактные данные (телефон, электронную почту и т. п.).
      23. В дальнейшем это поможет быстро найти и установить связь с участниками сделки.

        Права и обязанности сторон

        Необходимо перечислить основные обязательства как продавца, так и покупателя, а также указать ответственность за их нарушение. Например, штраф за просрочку передачи квартиры по договору или за нарушение сроков выплаты ее стоимости.

        Оплата расходов

        В предварительном договоре можно установить, кто будет оплачивать различные дополнительные траты, такие как:

        Правоустанавливающие документы

        Должно быть отмечено, на каком основании продавец владеет квартирой (договор дарения, мены, купли-продажи и т. п.). Помимо названия документа нужно указать и его реквизиты (серия, номер, дата выдачи, орган, который выдал).

        У нас перечислены категории граждан признанные нуждающимися в жилых помещениях.

        Вам нужно знать, каков порядок признания граждан РФ малоимущими? Наша статья поможет вам в этом!

        Дома, предназначенные для социального обслуживания населения, это тема нашего материала.

        Гарантии и риски

        Предварительное оформление сделки предоставляет покупателю и продавцу, с одной стороны, дополнительные гарантии, а с другой — несет некоторые риски.

        Основной гарантией является обязанность сторон в будущем подписать договор купли-продажи. Покупатель сможет получить квартиру по той цене, что была определена ранее, а продавец — продать ее в заранее установленный срок.

        В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

        Однако оформление предварительного договора несет для контрагентов и определенные риски, особенно если покупка происходит на первичном рынке:

      24. отсутствие уверенности в получении квартиры (это связано с тем, что в документ не включаются обязательства по ее дальнейшей передаче покупателю);
      25. риск того, что предварительный договор могут признать незаключенным (если квартира еще недостроена, то невозможно указать точные сведения о ней, а без этого документ не имеет силы);
      26. вероятность двойной продажи недвижимости (недобросовестный застройщик может подписать такой же документ и с другими потенциальными покупателями);
      27. риск потери средств, вложенных в покупку (в частности, в случае банкротства застройщика).
      28. Если документ будет оформлен правильно и с соблюдением всех законодательных требований, его наличие только обезопасит стороны от возможного изменения цены или срока и позволит совершить сделку на определенных ранее условиях.

        Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87 , Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

        zakonguru.com

        Правила оформления договора купли-продажи квартиры между физическими лицами

        Сделки с недвижимостью совершаются практически каждый день. Одним из наиболее распространенных видов среди них является отчуждение домов, квартир и их долей.

        Договор купли-продажи квартиры составляется по требованиям, определенным §1, 7 главы 30 ГК России, регламентирующий сущность сделки.

        Форма соглашения

        Согласно ст.454 Кодекса под этим видом обязательств понимается передача вещей от одного лица в собственность другому человеку за определенную стоимость. Ст. 549 Закона устанавливает конкретный объект сделки – недвижимое имущество. Недвижимостью признаются объекты, которые неразрывно связаны с землей (участки, дома, дачи, квартиры и пр.)

        Законом определяется обязательность письменной формы договора купли квартиры. Это важно, поскольку несоблюдение требования может привести к аннулированию совершенной сделки в силу ее ничтожности.

        В ряде случаев может потребоваться нотариальное удостоверение купчей. Связано это с изменением законодательства в области регистрации в отношении недвижимости. Обязательность нотариальной формы предусмотрена для отчуждения долей, когда в качестве продавца выступают несовершеннолетние.

        Обращение к нотариусу дает покупателю гарантию того, что оформляемая сделка будет легальной и невозможной для оспаривания. Сторонам придется уплатить нотариальный сбор, определяемый из произведенной имущественной оценки.

        Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
        решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
        +7 (800) 500-27-29 доб 882

        Это быстро и бесплатно!

        Любой вид сделки предусматривает ряд условий, прописывать которые нужно всегда. Без них соглашение будет считаться незаключенным и правовые последствия для граждан, участвующих в нем, не наступят.

        Для договора купли-продажи жилья характерными являются следующие условия:

        • предмет соглашения;
        • цена квартиры;
        • о передаче имущества;
        • сведения о лицах, сохраняющих право пользование помещением.
        • В купчей обычно отображаются сведения о сторонах сделки, основаниях их действий, правомочиях, обязанностях, ответственность.

          Предмет договора – определение объекта недвижимости и его юридических характеристик. При продаже жилого помещения в соглашении нужно указать:

        • адрес ее места нахождения;
        • этаж расположения;
        • количество комнат;
        • общую и жилую площадь;
        • благоустройство;
        • информацию о правоустанавливающих документах;
        • присвоенный кадастровый (условный) №.

      Вторым необходимым положением является стоимость продаваемого помещения. Обычно стоимость прописывается по соглашению сторон либо исходя из рыночной ставки. Важно указать способ передачи денежных средств за передаваемое имущества.

      Типовой образец договора купли-продажи квартиры должен характеризовать права и обязанности сторон, а также возможные меры ответственности за их нарушение.

      Среди них можно отметить:

    • обязанность продавца по отчуждению им имущества в пригодном для проживания состояния, с указанием видимых дефектах и гарантии отсутствия каких-либо притязаний от третьих лиц;
    • возможность требования выплаты цены за квартиру, и ее принятие покупателем в оговоренные сроки.
    • Положения договора устанавливаются по воле продавца и покупателя (ст. 421 ГК России) и не должны нарушать интересы других лиц.

      Договор купли-продажи недвижимости отображает обязанность лица по передаче имущества и имеет в качестве приложения акт, являющийся составной частью заключаемого соглашения.

      Особенности оформления

      В договоре купли-продажи жилья нужно указать информацию о лицах, не утрачивающих право пользования и проживания в помещении.

      Это касается случаев перемены собственника при найме жилья, а также иногда при расторжении брака для бывшего супруга. Информация о них должна включать в себя полные индивидуальные данные, а также объем имеющихся у этих лиц правомочий в отношении жилого помещения.

      Еще одной особенностью заключаемого соглашения, связанного с отчуждением имущества, закон называет гос. регистрацию перехода прав собственности на него (ст. 551 Кодекса). Процедура проводится согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и подразумевает предоставление пакета документов:

    • заявление с просьбой проведения регистрационных действий;
    • подписанный договор продажи имущества в трех экземплярах;
    • документ, подтверждающий уплаты обязательного сбора (2 000 рублей);
    • правоустанавливающая документация на квартиру;
    • передаточный акт;
    • паспорта заинтересованных в сделке лиц.
    • В отдельных случаях могут понадобиться решение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенное одобрение супруга, техническая документация.

      Предоставлением услуги занимаются территориальные подразделения Управления Росреестра. Срок ее исполнения – семь дней. В случае обращения субъекта в МФЦ период времени продляется до девяти суток, а при нотариальной форме соглашения – всего три дня.

      Здесь нужно отметить значимость данной процедуры. Законодательством устанавливается правило о том, что заключенный договор в отношении недвижимости не порождает в юридическом смысле права собственности у другого лица. До момента завершения процедуры перерегистрации продавец будет нести бремя содержания квартиры, налоговые платежи и пр. Только после внесения необходимой записи в кадастр о новом владельце гражданин станет полноправным владельцем квартиры.

      В заключение еще раз обратим внимание на следующие положения:

    • Образец договор купли-продажи должен отвечать вышеописанным требованиям закона.
    • При отсутствии какого-либо из существенных условий в соглашении вся сделка будет считаться ничтожной.

    freelawyer.guru

    Это интересно:

    • Кто проводит экологическую экспертизу проектной документации Кто и какие экспертизы проектной документации проводит Виды экспертиз Строительство масштабных зданий в городской черте – процесс ответственный. Все действия, связанные с реконструкцией, ликвидацией, технической переконфигурацией и прочими процессами на объекте могут нести опасность для […]
    • Мировые суды самары советский район Мировые суды самары советский район Советский районный суд г. Самары Мировой судья судебного участка № 50 261-56-15 Мировой судья судебного участка № 51 261-56-15 Мировой судья судебного участка № 52 261-12-74 Мировой судья судебного участка № 53 261-56-11 Мировой судья судебного […]
    • Повышения пенсий в крыму Федеральный закон № 166-ФЗ; иные правовые акты, регламентирующие специальные виды выплат на территории РФ. Конкретные виды платежей пенсионного характера для крымчан буду зависеть от выбора законодательного направления между ФЗ-400 и ФЗ-166. По правилам Закона № 400-ФЗ пенсия в […]
    • Закон о продажи алкоголя в москве Закон о продаже алкоголя - препятствие на пути к бутылке? Портал Brositpitlegko.ru раскрывает всю правду о спиртном. Мы подготовили полезные материалы для тех, кто задумывается об отказе от алкогольных напитков, помогаем принять верное решение и твердо следовать ему. Когда говорят о […]
    • 54 фз от 22052003 штрафы По 54-ФЗ штрафы будут увеличены за неприменение ККТ Министерство Финансов РФ внесло на рассмотрение Проект Федерального закона «О внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях» (КоАП). Предложенные изменения касаются статьи 14.5 «Продажа товаров (работ, услуг) при […]
    • Правила пдд 2018г штрафы Новые штрафы ГИБДД с 1 января 2018 года Ежегодно в Правилах дорожного движения нас ожидают изменения и корректировки главной задачей которых является сделать водителей авто и пешеходов в том числе более ответственными и внимательными. Иными словами, все изменения и корректировки […]
    • Расторгнуть договор страхования заявление Как расторгнуть договор страхования жизни? Объектами страхования жизни могут быть имущественные интересы, связанные с дожитием граждан до определенных возраста или срока либо наступлением иных событий в жизни граждан, а также с их смертью (страхование жизни) (п. 1 ст. 4 Закона от […]
    • Денежное взыскание неустойки Форум • ЖК "Опалиха-О3" Взыскание неустойки при банкротстве, включ. Нравится Здравствуйте уважаемые жители жилого комплекса "Опалиха О3"! ведение дел при банкротстве застройщика; включением в реестр кредиторов и (или) в реестр передачи жилых помещений; признанием и оформлением […]